Trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong mua bán bất động sản, việc đặt cọc là bước đầu quan trọng nhằm thể hiện cam kết giữa các bên. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc chỉ phát sinh giá trị pháp lý và có thể bảo vệ được quyền lợi các bên nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ các điều kiện hợp lệ hợp đồng đặt cọc, căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản liên quan.
>>> Xem thêm: Tình huống đặt cọc xong, phát hiện nhà đang bị thế chấp – xử lý Hợp đồng đặt cọcthế nào?
1. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự trong tương lai.
Căn cứ pháp lý: Điều 328 BLDS 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết/thực hiện thì tài sản đặt cọc thuộc bên nhận cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tài sản cọc và một khoản tương đương.”
2. Điều kiện hợp lệ hợp đồng đặt cọc theo pháp luật
Để một hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý, cần hội tụ đủ các yếu tố theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:
Điều kiện hợp lệ hợp đồng đặt cọc về chủ thể
Các bên phải có năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Nếu một trong các bên là người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi thì hợp đồng có thể vô hiệu.
Ví dụ thực tế: Anh A ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất với một người 16 tuổi (chưa thành niên). Do người này chưa đủ năng lực hành vi dân sự theo luật định, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Nội dung hợp đồng đặt cọc phải rõ ràng, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Các điều khoản cần cụ thể về:
Tài sản đặt cọc là gì (tiền, vàng, kim khí quý…)
Mục đích đặt cọc (để giao kết hay thực hiện hợp đồng gì?)
Quyền, nghĩa vụ của mỗi bên
Thời hạn đặt cọc
Căn cứ pháp lý: Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.”
Điều kiện hợp lệ hợp đồng đặt cọc về hình thức
Có văn bản rõ ràng, minh bạch
Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng trừ khi luật chuyên ngành quy định.
Tuy nhiên, trong các giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản và có công chứng sẽ giúp tăng tính bảo đảm pháp lý.
Căn cứ pháp lý:
Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể.
Điều 167 Luật Đất đai 2013: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.
Điều kiện hợp lệ hợp đồng đặt cọc về tài sản
Tài sản đặt cọc phải rõ ràng và hợp pháp
Tài sản dùng để đặt cọc phải có giá trị và thuộc sở hữu hợp pháp của bên đặt cọc.
Không nên đặt cọc bằng tài sản chưa được chứng minh quyền sở hữu, hoặc đang trong tình trạng tranh chấp.
3. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng đặt cọc không hợp lệ
Nếu hợp đồng không đảm bảo các điều kiện hợp lệ hợp đồng đặt cọc, hậu quả pháp lý có thể xảy ra:
Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu
Khi hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể, nội dung hoặc hình thức, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Căn cứ pháp lý: Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
Mất đi chức năng bảo đảm
Hợp đồng đặt cọc không hợp lệ không thể dùng làm căn cứ yêu cầu bồi thường hoặc phạt cọc nếu xảy ra vi phạm.
Việc bảo vệ quyền lợi trở nên khó khăn trong tranh chấp.
Việc nắm rõ điều kiện hợp lệ hợp đồng đặt cọc giúp người dân, doanh nghiệp hạn chế rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp. Một hợp đồng đặt cọc hợp lệ không chỉ cần có sự thỏa thuận rõ ràng giữa các bên, mà còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về chủ thể, nội dung, hình thức và tài sản. Trong những giao dịch có giá trị lớn, tốt nhất nên có sự hỗ trợ từ luật sư để đảm bảo tính pháp lý vững chắc cho hợp đồng.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
