Phân biệt đặt cọc và đặt trước trong giao dịch bất động sản
Trong các giao dịch mua bán bất động sản, hai khái niệm thường gây nhầm lẫn là đặt cọc và đặt trước. Mặc dù đều là hình thức thanh toán một khoản tiền trước khi ký hợp đồng chính thức, nhưng bản chất pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hai hình thức này có sự khác biệt rõ rệt. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn phân biệt đặt cọc và đặt trước, đồng thời trích dẫn các quy định pháp luật có liên quan.
>>> Xem thêm: Mất cọc do bên bán đổi ý, cách bảo vệ quyền lợi qua Hợp đồng đặt cọc
1. Khái niệm đặt cọc và đặt trước theo pháp luật
Đặt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự…” (Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015)
Nếu bên đặt cọc vi phạm cam kết, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc; ngược lại, nếu bên nhận cọc vi phạm thì phải hoàn trả tài sản và bồi thường theo thỏa thuận.
Đặt trước là hình thức thanh toán tạm ứng
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định riêng về “đặt trước”, nhưng trên thực tế, đây là một hình thức thanh toán trước một phần tiền, thường không kèm theo điều khoản phạt nếu một trong hai bên không tiếp tục giao dịch. Khoản tiền đặt trước có thể được hoàn lại hoặc khấu trừ vào tổng giá trị thanh toán khi hợp đồng được ký kết.
Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết/hủy hợp đồng => mất cọc.
Nếu bên nhận cọc vi phạm => phải trả lại cọc + khoản tương đương (hoặc theo thỏa thuận).
Điều 328 khoản 2 BLDS 2015: “Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết/thực hiện thì tài sản đặt cọc thuộc bên nhận cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại và bồi thường.”
Hậu quả khi một bên từ chối giao dịch đặt trước
Thông thường, khoản tiền đặt trước được hoàn lại nếu không tiếp tục giao dịch, trừ khi có thỏa thuận khác.
Không có quy định pháp lý cụ thể nên rủi ro cao hơn nếu xảy ra tranh chấp.
Việc phân biệt đặt cọc và đặt trước là điều cần thiết để lựa chọn hình thức phù hợp với mục tiêu và quyền lợi trong giao dịch. Đặt cọc là hình thức có cơ sở pháp lý rõ ràng, giúp bảo đảm quyền lợi của các bên, trong khi đặt trước thường linh hoạt nhưng rủi ro cao hơn nếu không có văn bản chi tiết. Do đó, khi tham gia mua bán bất động sản, đặc biệt với giá trị lớn, người dân nên cẩn trọng, yêu cầu lập hợp đồng cụ thể và cân nhắc giữa hai hình thức này.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
