Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất cho người nước ngoài: Quy định mới
Công chứng chia tách người nước ngoài là một vấn đề đang thu hút sự quan tâm lớn trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng mở cửa. Vậy pháp luật hiện hành có cho phép người nước ngoài được chia tách nhà đất hay không? Trình tự công chứng thực hiện như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết, cập nhật theo quy định mới nhất.
>>> Xem thêm: Đâu là những giấy tờ không thể thiếu khi công chứng văn bản thừa kế? Câu trả lời sẽ khiến bạn bất ngờ!
1. Căn cứ pháp lý liên quan đến chia tách nhà đất cho người nước ngoài
1.1. Luật Đất đai 2013
Theo Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trực tiếp tại Việt Nam, trừ trường hợp theo quy định riêng của pháp luật.
Tuy nhiên, theo Điều 159 Luật Nhà ở 2014, người nước ngoài vẫn có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua một số hình thức nhất định, như:
Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp
1.2. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
Nghị định này hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2014, đặc biệt tại Điều 75, có quy định về quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn hoặc ủy quyền quản lý nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
Do đó, trong điều kiện có quyền sở hữu hợp pháp, người nước ngoài có thể thực hiện chia tách, chuyển nhượng, tặng cho hoặc làm hợp đồng khác liên quan đến nhà ở, nhưng chỉ đối với nhà ở thương mại, không áp dụng với đất nền hoặc đất không có nhà ở.
>>> Xem thêm: Nhiều người không biết vẫn bị phạt khi làm Công chứng tách thửa sai quy định.
2. Điều kiện công chứng chia tách người nước ngoài được thực hiện
2.1. Đối tượng được phép chia tách đất người nước ngoài
Chỉ người nước ngoài đang sở hữu hợp pháp nhà ở thương mại (căn hộ, nhà ở riêng lẻ) mới được quyền lập hợp đồng chia tách để công chứng, ví dụ:
Chia căn hộ chung cư (có giấy chứng nhận) thành phần sở hữu riêng
Tách quyền sở hữu trong hợp đồng mua chung nhà ở
2.2. Yêu cầu về hồ sơ chứng minh quyền sở hữu
Người nước ngoài cần chuẩn bị:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (sổ hồng)
Hộ chiếu hợp lệ còn giá trị
Hợp đồng mua bán hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu ban đầu
Văn bản đề nghị chia tách hoặc hợp đồng chia tài sản (có thể do luật sư soạn)
3.1. Bước 1: Soạn thảo hợp đồng chia tách đất người nước ngoài
Hợp đồng chia tách cần thể hiện rõ:
Tài sản chia tách là gì (toàn bộ hay một phần nhà ở)
Các bên đồng ý chia, tặng, chuyển nhượng, hoặc xác lập phần quyền riêng như thế nào
Thỏa thuận tài sản có tính giá trị, diện tích, sở hữu
3.2. Bước 2: Công chứng hợp đồng chia tách đất người nước ngoài tại tổ chức hành nghề công chứng
Người nước ngoài và các bên liên quan nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng, nơi sẽ kiểm tra:
Tính pháp lý của tài sản
Năng lực hành vi dân sự của các bên
Điều kiện sở hữu của người nước ngoài theo Luật Nhà ở
Nếu hợp lệ, văn phòng sẽ lập vi bằng công chứng và trả lại bản gốc có giá trị pháp lý.
3.3. Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai để hoàn thành thủ tục chia tách đất người nước ngoài
Sau khi công chứng, người nước ngoài có thể làm thủ tục sang tên phần sở hữu mới được chia tại Văn phòng đăng ký đất đai (trong phạm vi được sở hữu tối đa theo luật).
Trường hợp 1: Ông John (quốc tịch Canada) mua một căn hộ tại TP.HCM và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Năm 2025, ông muốn chia một phần diện tích căn hộ (theo thỏa thuận hợp đồng góp vốn với bạn) để tặng lại cho người bạn cùng đầu tư. Ông John đến văn phòng công chứng lập hợp đồng chia tài sản và thực hiện công chứng thành công vì tài sản này là nhà ở thương mại và đã được công nhận quyền sở hữu.
Trường hợp 2: Bà Emily (quốc tịch Úc) mua một mảnh đất nền tại Long An nhờ người Việt đứng tên hộ. Sau khi xây nhà, bà muốn làm công chứng chia tài sản. Tuy nhiên, do không được đứng tên hợp pháp trên sổ đỏ (vì là đất nền) nên việc công chứng chia tách bị từ chối. Đây là ví dụ cho thấy người nước ngoài chỉ được công chứng chia tách nếu tài sản thuộc diện được sở hữu theo quy định pháp luật.
5. Một số lưu ý quan trọng khi công chứng chia tách người nước ngoài
>>>Xem thêm: Tư vấn pháp lý miễn phí tại văn phòng công chứng – Lợi ích không ngờ
Chỉ áp dụng với nhà ở thương mại, không áp dụng với đất nền.
Phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên người nước ngoài.
Không được vượt quá tỷ lệ sở hữu nhà ở nước ngoài trong cùng một dự án theo quy định.
Cần sử dụng dịch vụ dịch thuật công chứng hợp lệ nếu hợp đồng lập bằng tiếng nước ngoài.
Kết luận
Công chứng chia tách người nước ngoài là thủ tục hợp pháp nhưng bị giới hạn chặt chẽ theo luật. Để được công chứng thành công, người nước ngoài cần có quyền sở hữu hợp pháp, nhà ở thuộc loại nhà thương mại và hồ sơ đầy đủ.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
