Công chứng hợp đồng góp vốn nhà đất khi tài sản đang thế chấp: có được không?
Góp vốn bằng nhà đất là cách chuyển tài sản thành vốn góp phổ biến trong các giao dịch kinh doanh. Nhưng nếu tài sản đang thế chấp ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng thì sao? Liệu việc công chứng góp vốn nhà đất thế chấp có hợp pháp? Có điều kiện gì đặc biệt? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu đúng quy định pháp luật và tránh các rủi ro thực tiễn.
Nghị định 102/2017/NĐ-CP (về đăng ký biện pháp bảo đảm)
Thông tư 02/2024/TT-BTP (hướng dẫn nghiệp vụ công chứng)
Tài sản đang thế chấp có được dùng để góp vốn?
Theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng tài sản nếu không ảnh hưởng đến quyền của bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, để mang tài sản đó đi góp vốn, pháp luật yêu cầu:
“Phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp.”
🔍 Điều này đồng nghĩa, công chứng góp vốn nhà đất thế chấp là có thể thực hiện, nhưng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện và thủ tục minh bạch.
>>> Xem thêm: Phí công chứng sẽ thay đổi như thế nào sau khi Luật Công chứng sửa đổi? Cập nhật chi phí mới nhất
Khi nào được công chứng hợp đồng góp vốn nhà đất đang thế chấp?
1. Có sự đồng ý rõ ràng của bên nhận thế chấp
Văn bản đồng ý này thường được lập dưới dạng thỏa thuận ba bên (bên thế chấp, bên nhận thế chấp, bên nhận vốn góp), hoặc công văn xác nhận riêng từ ngân hàng/tổ chức tín dụng.
📌 Căn cứ pháp lý: “Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015” quy định: “Bên thế chấp chỉ được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản thế chấp khi được bên nhận thế chấp đồng ý…”
2. Không có điều khoản hạn chế trong hợp đồng thế chấp
Nhiều hợp đồng thế chấp có điều khoản cấm định đoạt tài sản dưới mọi hình thức, kể cả góp vốn. Nếu tồn tại điều khoản này, công chứng viên sẽ từ chối chứng thực hợp đồng góp vốn.
📌 Gợi ý: Đọc kỹ hợp đồng thế chấp trước khi thực hiện giao dịch góp vốn.
3. Giao dịch góp vốn không làm ảnh hưởng đến nghĩa vụ trả nợ
Ngay cả khi được đồng ý, tài sản góp vốn vẫn phải đảm bảo tiếp tục thực hiện nghĩa vụ bảo đảm cho khoản vay. Nếu không, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu dừng giao dịch.
Anh T dùng lô đất thế chấp vay vốn tại ngân hàng B. Sau đó, anh T muốn góp vốn lô đất này vào Công ty TNHH X. Ngân hàng B yêu cầu Công ty X phải ký thỏa thuận rằng khi xử lý nợ, ngân hàng có quyền thu hồi đất dù đã góp vốn. Văn phòng công chứng chỉ thực hiện khi có đầy đủ cam kết ba bên.
>>> Xem thêm: [Cập nhật] Danh sách văn phòng công chứng tại Hà Nội năm 2025 mới nhất?
Trường hợp nào công chứng viên sẽ từ chối?
Không xuất trình được văn bản đồng ý từ bên nhận thế chấp;
Tài sản thế chấp đang bị kê biên, phong tỏa hoặc tranh chấp;
Tài sản là quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ);
Người ký không phải là đại diện hợp pháp hoặc không có đủ năng lực hành vi dân sự.
📌 Theo khoản 4 Điều 40 Luật Công chứng 2024:
“Công chứng viên có quyền từ chối công chứng khi thấy rõ hợp đồng, giao dịch vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.”
Hồ sơ công chứng cần chuẩn bị trong trường hợp nhà đất đang thế chấp
✔️ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ✔️ Hợp đồng thế chấp (bản sao công chứng) ✔️ Văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp ✔️ CMND/CCCD, sổ hộ khẩu các bên ✔️ Giấy đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp nhận góp vốn (nếu có) ✔️ Dự thảo hợp đồng góp vốn
Lưu ý pháp lý để tránh rủi ro khi góp vốn bằng nhà đất thế chấp
🔹 Không được tự ý sang tên khi chưa giải chấp Góp vốn không đồng nghĩa với việc chuyển quyền sử dụng đất. Muốn sang tên, bạn cần có xác nhận giải chấp và làm thủ tục đăng ký biến động đất đai theo “Luật Đất đai 2024”.
🔹 Cẩn trọng điều khoản trách nhiệm tài chính Trong trường hợp tài sản bị xử lý vì không trả nợ, cần quy định rõ bên nào chịu trách nhiệm, tránh ảnh hưởng đến vốn góp của doanh nghiệp.
🔹 Nên có luật sư hoặc công chứng viên tư vấn trước Giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp rất dễ phát sinh rủi ro nếu không hiểu đúng bản chất pháp lý.
Kết luận
Việc công chứng góp vốn nhà đất thế chấp không bị cấm, nhưng phụ thuộc rất nhiều vào sự đồng ý của bên nhận thế chấp và điều kiện pháp lý của tài sản. Trước khi tiến hành, bạn nên:
Kiểm tra hợp đồng thế chấp;
Làm việc với ngân hàng để có văn bản chấp thuận;
Tham khảo ý kiến tư vấn từ công chứng viên hoặc luật sư.
Đây là những điều kiện tiên quyết để giao dịch được công chứng hợp lệ và đảm bảo hiệu lực pháp lý lâu dài.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
