Kiểm tra quy hoạch tại cơ quan nhà nước: Thủ tục chi tiết
Trong quá trình mua bán, chuyển nhượng hay đầu tư bất động sản, việc kiểm tra quy hoạch là bước không thể bỏ qua. Đây là cách giúp người dân và doanh nghiệp nắm rõ tình trạng pháp lý của thửa đất, tránh rủi ro khi đất nằm trong diện quy hoạch treo, dự án công cộng hoặc có kế hoạch sử dụng đất khác của Nhà nước. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa hiểu rõ thủ tục kiểm tra quy hoạch tại cơ quan nhà nước diễn ra thế nào, cần chuẩn bị giấy tờ gì và dựa trên cơ sở pháp luật nào.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào hỗ trợ công chứng giấy tờ cho người nước ngoài? Giải đáp các câu hỏi thường gặp
Quy định pháp luật hiện hành về kiểm tra quy hoạch
Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công khai minh bạch để người dân dễ dàng tiếp cận. Điều 30 của luật quy định rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, cấp huyện trong việc công bố và cập nhật dữ liệu quy hoạch. Đồng thời, Điều 208 cũng nhấn mạnh quyền của người dân được yêu cầu cung cấp thông tin liên quan đến thửa đất của mình.
Ngoài ra, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sửa đổi 2024 yêu cầu chính quyền các cấp phải cung cấp dữ liệu qua hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và cổng thông tin điện tử. Nghị định 178/2025/NĐ-CP (hướng dẫn Luật Đất đai 2024) cũng nêu cụ thể thời hạn giải quyết hồ sơ tra cứu quy hoạch là không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ.
Như vậy, hiện nay hành lang pháp lý đã khá đầy đủ, vừa đảm bảo quyền lợi của người dân, vừa siết chặt trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc công khai và cung cấp thông tin quy hoạch.
Quyền và nghĩa vụ của người dân khi kiểm tra quy hoạch
Khi thực hiện kiểm tra quy hoạch, người dân có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin về thửa đất, bao gồm: thửa đất có nằm trong khu vực quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị hay không; mục đích sử dụng đất trong tương lai; thời hạn và phạm vi của quy hoạch. Đây là quyền được pháp luật bảo đảm, nhằm tránh tình trạng người dân bị “giấu thông tin” hoặc chỉ biết quy hoạch khi đã phát sinh tranh chấp.
Tuy nhiên, song song với quyền lợi, người dân cũng có nghĩa vụ cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan khi làm thủ tục. Hồ sơ tối thiểu thường gồm: đơn đề nghị cung cấp thông tin, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp. Trong trường hợp không phải chủ sử dụng đất, người đi kiểm tra cần có văn bản ủy quyền hoặc hợp đồng liên quan.
Việc hiểu rõ quyền và nghĩa vụ này sẽ giúp người dân chủ động hơn, tránh tình trạng nộp thiếu giấy tờ dẫn đến kéo dài thời gian giải quyết, đồng thời bảo đảm tính minh bạch, công bằng trong tiếp cận thông tin quy hoạch.
>>> Xem thêm: Các bước thực hiện dịch vụ làm sổ đỏ cho đất ở, đất nông nghiệp
Các hình thức kiểm tra quy hoạch hiện nay
Hiện nay có 3 hình thức phổ biến để người dân và doanh nghiệp kiểm tra quy hoạch: trực tiếp, trực tuyến và qua dịch vụ trung gian.
Kiểm tra trực tiếp tại cơ quan nhà nước: Đây là hình thức truyền thống và phổ biến nhất. Người dân nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Quản lý đô thị (đối với đất đô thị). Sau khi tiếp nhận, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra hồ sơ và trả kết quả bằng văn bản chính thức. Ưu điểm là tính xác thực cao, được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
Kiểm tra trực tuyến qua cổng thông tin: Nhiều địa phương lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đã xây dựng hệ thống tra cứu quy hoạch trực tuyến. Người dân chỉ cần nhập số tờ, số thửa hoặc tọa độ là có thể xem sơ đồ quy hoạch. Tuy nhiên, nhược điểm là dữ liệu đôi khi chưa được cập nhật kịp thời, nên vẫn cần đối chiếu với kết quả văn bản chính thức.
Kiểm tra qua dịch vụ trung gian (văn phòng công chứng, công ty luật, sàn bất động sản): Các đơn vị này thường thay mặt khách hàng làm thủ tục với cơ quan nhà nước. Ưu điểm là nhanh, tiết kiệm thời gian, nhưng chi phí cao hơn.
Mỗi hình thức có ưu và nhược điểm riêng, tùy điều kiện mà người dân có thể lựa chọn phương thức phù hợp để nắm rõ tình trạng pháp lý của đất trước khi giao dịch.
Thủ tục kiểm tra quy hoạch chi tiết tại cơ quan nhà nước
Thủ tục kiểm tra quy hoạch tại cơ quan nhà nước thường trải qua các bước sau:
Trước tiên, người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm: đơn đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch, bản sao sổ đỏ, và giấy tờ tùy thân. Trong trường hợp nhờ người khác thực hiện, phải kèm theo văn bản ủy quyền hợp pháp. Sau đó, nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (tùy quy mô thửa đất).
Khi hồ sơ được tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ vào sổ và cấp phiếu hẹn trả kết quả. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan sẽ cung cấp văn bản thông tin quy hoạch. Văn bản này có giá trị pháp lý, được đóng dấu xác nhận, thể hiện rõ thửa đất có nằm trong quy hoạch hay không, mục đích sử dụng đất trong tương lai, và lộ trình triển khai quy hoạch (nếu có).
Kết quả này là căn cứ quan trọng trong các giao dịch dân sự như mua bán, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, người dân nên giữ lại văn bản này để làm bằng chứng khi cần thiết.
Ví dụ thực tế
Tại Hà Nội, nhiều trường hợp người mua đất tại quận Nam Từ Liêm phát hiện thửa đất mình mua nằm trong quy hoạch mở rộng đường giao thông. Nhờ thực hiện thủ tục kiểm tra trước khi giao dịch, họ đã kịp thời hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, tránh thiệt hại hàng tỷ đồng.
Ngược lại, cũng có những trường hợp người dân bỏ qua bước này, dẫn đến việc mua phải đất nằm trong quy hoạch treo nhiều năm, không được xây dựng, chuyển nhượng hay cấp phép. Điều này không chỉ gây thiệt hại về tài chính mà còn ảnh hưởng lâu dài đến kế hoạch an cư, đầu tư.
Ví dụ này cho thấy kiểm tra quy hoạch không chỉ là thủ tục hành chính đơn thuần, mà còn là “lá chắn” bảo vệ quyền lợi của người dân.
>>> Xem thêm: Cập nhật bảng phí công chứngmới nhất năm 2025
Những rủi ro nếu không kiểm tra quy hoạch
Nếu bỏ qua bước kiểm tra quy hoạch, người dân và nhà đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro pháp lý và tài chính. Đầu tiên, trường hợp phổ biến nhất là mua phải đất trong quy hoạch. Khi đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng cho công trình công cộng (đường xá, trường học, bệnh viện), chủ đất sẽ bị hạn chế quyền xây dựng, khó chuyển nhượng và không được cấp phép cho nhiều mục đích.
Ngoài ra, rủi ro thứ hai là quy hoạch treo. Đây là tình trạng quy hoạch đã công bố nhưng chậm triển khai trong thời gian dài. Người dân bị “kẹt” trong quy hoạch treo sẽ không thể xây dựng công trình mới, cũng không dễ bán lại vì ít người mua. Điều này gây thiệt hại kép cả về tài chính lẫn thời gian.
Cuối cùng, việc không nắm rõ quy hoạch còn dẫn đến tranh chấp khi giao dịch. Có những trường hợp bên bán cố tình giấu thông tin quy hoạch, sau khi sang tên, bên mua mới phát hiện đất không sử dụng được như mong muốn. Khi tranh chấp xảy ra, việc giải quyết vừa kéo dài, vừa tốn kém chi phí pháp lý.
Do vậy, kiểm tra quy hoạch là cách duy nhất giúp phòng ngừa rủi ro, bảo đảm quyền lợi hợp pháp trong các giao dịch bất động sản.
Một số lưu ý khi thực hiện thủ tục
Khi đi kiểm tra quy hoạch, người dân cần lưu ý: chuẩn bị đủ hồ sơ để tránh mất thời gian bổ sung; đối chiếu thông tin trực tuyến và văn bản chính thức để đảm bảo tính chính xác; không nên chỉ dựa vào lời môi giới hay bên bán.
Ngoài ra, với những thửa đất có giá trị lớn, nên cân nhắc thuê luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để được tư vấn thêm. Điều này vừa đảm bảo an toàn, vừa giúp người mua yên tâm hơn trước khi quyết định giao dịch.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
