Dấu hiệu nhận biết đất đang có nguy cơ dính quy hoạch
Trong những năm gần đây, nhu cầu mua bán và đầu tư đất đai ngày càng tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất mà nhiều nhà đầu tư hay người dân gặp phải là mua phải đất nằm trong diện quy hoạch. Khi đó, quyền sử dụng đất có thể bị hạn chế, giá trị sụt giảm hoặc thậm chí không thể xây dựng, chuyển nhượng. Việc nhận biết sớm dấu hiệu đất quy hoạch giúp người mua chủ động phòng tránh rủi ro. Căn cứ pháp lý để kiểm tra tình trạng này đã được quy định rõ trong Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025). Vậy đâu là những nguy cơ quy hoạch dễ nhận thấy và cách xử lý an toàn?
>>> Xem thêm: Công chứng di chúc tại văn phòng công chứng cần chú ý những điểm gì?
Căn cứ pháp lý về dấu hiệu đất quy hoạch
Quy định công khai quy hoạch đất đai
Theo Điều 48 Luật Đất đai 2013, sau khi được phê duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công khai trong vòng 15 ngày tại UBND cấp xã, cấp huyện và trên phương tiện thông tin đại chúng.
Từ năm 2025, Điều 39 và Điều 28 Luật Đất đai 2024 tiếp tục khẳng định quyền của người dân được tiếp cận thông tin quy hoạch đất. Điều này đảm bảo tính minh bạch, giúp mọi người có cơ sở để nhận diện nguy cơ quy hoạch.
Nghĩa vụ cung cấp thông tin của cơ quan nhà nước
Cơ quan quản lý đất đai, UBND cấp huyện, cấp tỉnh có trách nhiệm tiếp nhận yêu cầu của người dân và cung cấp dữ liệu quy hoạch. Nếu cơ quan từ chối mà không có lý do chính đáng, người dân có quyền khiếu nại theo quy định pháp luật.
Các dấu hiệu đất quy hoạch thường gặp
Đất nằm gần khu vực hạ tầng chiến lược
Nếu thửa đất bạn định mua nằm gần tuyến đường quy hoạch, khu đô thị mới, bệnh viện, trường học hay khu công nghiệp thì khả năng cao nằm trong nguy cơ quy hoạch. Đây là dấu hiệu thường gặp tại các tỉnh, thành phố đang mở rộng giao thông hoặc phát triển khu dân cư mới.
Giá bán thấp bất thường so với thị trường
Một dấu hiệu đất quy hoạch rõ ràng khác là giá rao bán rẻ hơn đáng kể so với mặt bằng chung. Chủ đất có thể muốn bán gấp để tránh thiệt hại do đất bị đưa vào kế hoạch quy hoạch, khiến người mua mất quyền xây dựng hoặc phải chờ bồi thường.
>>> Xem thêm:Dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói – Hỗ trợ nhanh, thủ tục đơn giản, không mất thời gian
Hồ sơ pháp lý thiếu minh bạch
Người bán không cung cấp được sổ đỏ, trích lục bản đồ địa chính hoặc có dấu hiệu che giấu tình trạng đất là cảnh báo nghiêm trọng. Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, chỉ đất có giấy chứng nhận hợp pháp mới đủ điều kiện chuyển nhượng.
Người dân quanh khu vực thường nắm rõ việc đất có bị “quy hoạch treo” hay không. Đây là kênh thông tin bổ sung hữu ích giúp phát hiện sớm nguy cơ quy hoạch đất đai trước khi ra quyết định.
Cách kiểm tra để tránh nguy cơ quy hoạch đất
Kiểm tra trực tiếp tại UBND và Phòng Tài nguyên Môi trường
Đây là cách truyền thống nhưng có giá trị pháp lý cao nhất. Người dân có thể đến UBND cấp xã hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường huyện để xin trích lục bản đồ quy hoạch.
Sử dụng cổng thông tin điện tử và ứng dụng tra cứu
Nhiều tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đã có website quy hoạch hoặc app tra cứu đất đai. Chỉ cần nhập số thửa, số tờ bản đồ, người mua có thể biết ngay tình trạng thửa đất.
Đề nghị cấp văn bản xác nhận quy hoạch
Theo quy định mới tại Khoản 3 Điều 28 Luật Đất đai 2024, người dân có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp văn bản xác nhận quy hoạch cho thửa đất. Đây là cách chắc chắn nhất để loại bỏ rủi ro pháp lý.
Tác động khi mua phải đất dính quy hoạch
Nếu không nhận biết kịp thời các dấu hiệu đất quy hoạch, người mua có thể gặp phải các hệ quả sau:
Không được cấp phép xây dựng công trình kiên cố.
Gặp khó khăn trong việc sang tên, chuyển nhượng.
Bị thu hồi đất với mức bồi thường thấp hơn kỳ vọng.
Giá trị tài sản giảm mạnh, khó thanh khoản trên thị trường.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng giấy tờ nhanh chóng, chính xác tại Hà Nội
Những rủi ro này cho thấy việc kiểm tra kỹ lưỡng trước khi giao dịch là vô cùng quan trọng.
Giải đáp thắc mắc thường gặp về dấu hiệu đất quy hoạch
1. Làm sao để biết đất mình mua có nằm trong quy hoạch treo? → Người dân cần tra cứu trực tiếp tại UBND xã, huyện hoặc qua cổng thông tin điện tử địa phương. Ngoài ra, có thể xin văn bản xác nhận quy hoạch để có cơ sở pháp lý rõ ràng.
2. Đất dính quy hoạch có được cấp sổ đỏ không? → Nếu đất đã nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, người dân vẫn có thể được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, việc sử dụng sẽ bị hạn chế.
3. Đất trong quy hoạch có được chuyển nhượng không? → Theo Điều 49 Luật Đất đai 2013, đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì vẫn được chuyển nhượng. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất thì việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế.
Kết luận
Việc nhận diện sớm dấu hiệu đất quy hoạch là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh thiệt hại tài chính. Người mua nên kết hợp quan sát thực tế, phân tích giá cả, kiểm tra hồ sơ pháp lý và đặc biệt là tra cứu tại cơ quan nhà nước để hạn chế tối đa nguy cơ quy hoạch.
Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chuẩn bị có hiệu lực, việc công khai thông tin quy hoạch ngày càng minh bạch, người dân có thể dễ dàng tiếp cận dữ liệu, từ đó đưa ra quyết định mua bán đất đai an toàn và hiệu quả hơn.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
