Kiểm tra quy hoạch đất dự án: Những điều cần lưu ý

Trong thị trường bất động sản hiện nay, quy hoạch đất dự án luôn là yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và tính pháp lý của một thửa đất. Việc nắm rõ tình trạng quy hoạch giúp nhà đầu tư tránh được những rủi ro pháp lý, đồng thời đưa ra quyết định đúng đắn khi giao dịch. Theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, người dân hoàn toàn có quyền yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch từ cơ quan nhà nước. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các dấu hiệu, cách kiểm tra đất dự án và những điều cần lưu ý để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng quận Hoàn Kiếm có thực hiện công chứng ngoài trụ sở không?

Cơ sở pháp lý về kiểm tra quy hoạch đất dự án

• Luật Đất đai 2013 (Điều 52, Điều 57, Điều 68) quy định việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

• Luật Quy hoạch đô thị 2009 (Điều 48, Điều 52) quy định công khai thông tin quy hoạch đô thị để người dân dễ dàng tiếp cận.

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể về thủ tục cung cấp thông tin quy hoạch.

• Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về việc xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai.

→ Như vậy, việc kiểm tra quy hoạch đất dự án không chỉ là quyền lợi mà còn là nghĩa vụ của người sử dụng đất để đảm bảo tính pháp lý khi tham gia giao dịch.

Vì sao phải kiểm tra quy hoạch đất dự án?

• Tránh rủi ro tài chính: Nếu mua phải đất nằm trong diện quy hoạch, người mua có thể mất quyền xây dựng, hoặc bị thu hồi theo kế hoạch.

• Đảm bảo pháp lý: Chỉ những dự án phù hợp với quy hoạch, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mới có giá trị sử dụng lâu dài.

• Dễ dàng chuyển nhượng: Đất dự án minh bạch về quy hoạch sẽ thuận lợi hơn trong các giao dịch, thế chấp, chuyển nhượng.

• Đầu tư bền vững: Nhà đầu tư nắm rõ thông tin quy hoạch có thể dự đoán tiềm năng phát triển khu vực, từ đó sinh lời tốt hơn.

>>> Xem thêm: Ở quận Đống Đa văn phòng công chứng nào chuyên làm các dịch vụ giấy tờ nhà đất, dịch vụ làm sổ đỏ uy tín?

Cách kiểm tra quy hoạch đất dự án

1. Kiểm tra trực tiếp tại cơ quan quản lý nhà nước

• Người dân có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện để xin cung cấp thông tin quy hoạch.

• Hồ sơ thường bao gồm: Đơn xin trích lục thông tin, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

• Sau khi tiếp nhận, cơ quan chức năng sẽ cung cấp bản đồ quy hoạch hoặc văn bản trả lời về tình trạng đất.

→ Đây là cách kiểm tra chính thống, có giá trị pháp lý cao nhất.

2. Tra cứu trên cổng thông tin điện tử

• Nhiều địa phương đã xây dựng cổng thông tin quy hoạch đất đai và ứng dụng di động để người dân tra cứu.

• Ví dụ: Hà Nội có Cổng thông tin quy hoạch sử dụng đất, TP.HCM có Ứng dụng Thông tin Quy hoạch TP.HCM.

• Người dùng chỉ cần nhập số tờ, số thửa hoặc tọa độ để tra cứu tình trạng đất.

→ Tuy nhiên, thông tin trực tuyến chỉ mang tính chất tham khảo, để chắc chắn nên kết hợp kiểm tra trực tiếp.

3. Kiểm tra thông qua bản đồ quy hoạch và dự án đã công bố

• Tại các phòng Tài nguyên & Môi trường, người dân có thể xem bản đồ quy hoạch chi tiết.

• Đối với đất trong khu đô thị, khu dân cư, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
  → Nếu chủ đầu tư không cung cấp, cần cảnh giác vì có thể dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng bao gồm những bước gì? Điều kiện để làm thủ tục công chứng là gì?

Những điều cần lưu ý khi kiểm tra đất dự án

• Kiểm tra pháp lý dự án: Yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của UBND cấp tỉnh.

• Xác minh quy hoạch chi tiết 1/500: Đây là bản quy hoạch cụ thể nhất, thể hiện rõ từng lô đất, đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật.

• Đối chiếu thực tế: So sánh thông tin trên giấy tờ với thực địa để tránh tình trạng “vẽ dự án” không đúng.

• Chú ý đất trong diện treo quy hoạch: Nếu đất nằm trong diện quy hoạch nhưng chưa triển khai, chủ sở hữu sẽ bị hạn chế quyền xây dựng, chuyển nhượng.

• Tham khảo ý kiến luật sư: Trong trường hợp phức tạp, việc nhờ luật sư kiểm tra giúp đảm bảo an toàn pháp lý trước khi ký kết hợp đồng.

Kết luận

Việc kiểm tra quy hoạch đất dự án là bước không thể bỏ qua khi tham gia các giao dịch bất động sản. Người dân và nhà đầu tư cần chủ động tìm hiểu thông tin từ cơ quan có thẩm quyền, kết hợp tra cứu trực tuyến để có cái nhìn toàn diện. Chỉ khi đất dự án minh bạch về quy hoạch, đầy đủ pháp lý, việc đầu tư và sử dụng mới thực sự an toàn và bền vững.