Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuKhi chủ nhà thay đổi quyền sở hữu (sang tên sổ đỏ), nhiều người thuê nhà lo lắng về việc hợp đồng thuê nhà có còn hiệu lực hay không, quyền lợi của mình có được bảo vệ hay không. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết về quy định pháp lý liên quan đến quyền của người thuê khi chủ nhà sang tên, giúp bạn hiểu rõ và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình.
>>> Xem thêm: Top 3 đơn vị dịch vụ sang tên sổ đỏ Hà Nội được đánh giá cao.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh
1.1. Luật Nhà ở năm 2014
Luật Nhà ở năm 2014 (Luật số 65/2014/QH13) quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà, trong đó có quy định về việc chuyển quyền sở hữu nhà ảnh hưởng đến hợp đồng thuê.
Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về quyền của bên thuê nhà:
- Quyền được sử dụng nhà ở theo đúng hợp đồng thuê
- Quyền được thông báo về việc chủ nhà thay đổi
- Quyền tiếp tục thuê theo các điều khoản đã ký kết khi nhà ở được chuyển nhượng
Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về nghĩa vụ của bên cho thuê:
- Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định, an toàn
- Thông báo cho bên thuê về việc chuyển quyền sở hữu nhà ở (nếu có)
1.2. Bộ luật Dân sự năm 2015
Bộ luật Dân sự năm 2015 (Luật số 91/2015/QH13) quy định về hợp đồng thuê tài sản và việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản.
Điều 480 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thuê tài sản, trong đó có quy định về quyền tiếp tục thuê khi tài sản thuê được chuyển nhượng.
Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thuê nhà và các quyền liên quan khi chủ sở hữu thay đổi.
1.3. Nghị định hướng dẫn
- Nghị định số 76/2014/NĐ-CP ngày 16/9/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở.
- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 27/4/2015 của Chính phủ quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công.
2. Quyền của người thuê khi chủ nhà sang tên
2.1. Quyền được tiếp tục thuê nhà
Khi chủ nhà sang tên (chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở cho người khác), quyền của người thuê được pháp luật bảo vệ theo nguyên tắc “bán nhà không bán khách”. Cụ thể:
- Người thuê nhà có quyền tiếp tục thuê theo các điều khoản đã ghi trong hợp đồng thuê gốc
- Chủ nhà mới (người mua) phải tôn trọng hợp đồng thuê đã ký kết giữa người thuê và chủ nhà cũ
- Thời hạn thuê theo hợp đồng vẫn có hiệu lực cho đến khi hết hạn, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc theo quy định pháp luật
2.2. Quyền được thông báo
Quyền của người thuê bao gồm quyền được thông báo về việc chủ nhà thay đổi:
- Chủ nhà cũ có nghĩa vụ thông báo cho người thuê về việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở
- Chủ nhà mới có nghĩa vụ thông báo cho người thuê về việc mình đã trở thành chủ sở hữu mới
- Thông báo phải được thực hiện trong thời hạn hợp lý để người thuê biết và thực hiện các quyền của mình
2.3. Quyền yêu cầu thực hiện hợp đồng
Người thuê nhà có quyền:
- Yêu cầu chủ nhà mới thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng thuê đã ký
- Yêu cầu tiếp tục được sử dụng nhà ở theo đúng hợp đồng
- Yêu cầu bàn giao nhà ở theo đúng thỏa thuận (nếu chưa nhận bàn giao)
- Khiếu nại, tố cáo nếu quyền lợi bị xâm phạm
2.4. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
Trong một số trường hợp, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mà không phải bồi thường:
- Chủ nhà mới không thực hiện đúng hợp đồng thuê
- Nhà ở không đảm bảo điều kiện an toàn, sử dụng được theo thỏa thuận
- Chủ nhà mới từ chối nhận tiền thuê theo thỏa thuận
- Các trường hợp khác theo quy định tại Điều 128 Luật Nhà ở năm 2014
>>> Xem thêm: Ai cần sao y chứng thực nhất?
3. Nghĩa vụ của người thuê khi chủ nhà thay đổi
3.1. Tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng
Người thuê nhà vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng thuê:
- Thanh toán tiền thuê đầy đủ, đúng hạn cho chủ nhà mới
- Sử dụng nhà ở đúng mục đích, giữ gìn nhà ở
- Không được tự ý cải tạo, sửa chữa khi chưa có sự đồng ý của chủ nhà
- Trả lại nhà ở khi hết hạn hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng
3.2. Xác nhận thông tin chủ nhà mới
Người thuê nên:
- Yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mới (sổ đỏ) để xác nhận chủ nhà mới
- Yêu cầu chủ nhà cũ và chủ nhà mới cung cấp thông tin về việc chuyển nhượng
- Làm việc trực tiếp với chủ nhà mới về các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê
3.3. Thực hiện thủ tục chuyển đổi hợp đồng (nếu cần)
Trong trường hợp cần thiết, người thuê có thể:
- Yêu cầu ký kết phụ lục hợp đồng ghi nhận thông tin chủ nhà mới
- Thỏa thuận với chủ nhà mới về các điều khoản mới (nếu có)
- Lưu giữ các giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng
4. Lưu ý quan trọng khi chủ nhà sang tên
4.1. Đối với người thuê
- Kiểm tra hợp đồng thuê: Nắm rõ các điều khoản về thời hạn, tiền thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên
- Xác minh thông tin chủ nhà mới: Yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sở hữu mới để đảm bảo tính pháp lý
- Giữ gìn các giấy tờ: Lưu giữ hợp đồng thuê, biên bản bàn giao, biên lai thanh toán để làm bằng chứng khi cần
- Thanh toán đúng cách: Chuyển tiền thuê cho chủ nhà mới theo thỏa thuận, giữ lại chứng từ thanh toán
- Khiếu nại kịp thời: Nếu quyền lợi bị xâm phạm, người thuê có quyền khiếu nại, tố cáo theo quy định
4.2. Đối với chủ nhà mới
- Tôn trọng hợp đồng thuê: Thực hiện đúng các điều khoản đã ký giữa người thuê và chủ nhà cũ
- Thông báo cho người thuê: Thông báo về việc mình đã trở thành chủ sở hữu mới trong thời hạn hợp lý
- Nhận tiền thuê đúng quy định: Có quyền nhận tiền thuê theo thỏa thuận nhưng không được đơn phương tăng giá thuê trái phép
- Phối hợp giải quyết vấn đề: Làm việc với người thuê để giải quyết các vấn đề phát sinh (nếu có)
4.3. Các trường hợp đặc biệt cần lưu ý
- Thuê nhà theo hợp đồng ngắn hạn: Nếu hợp đồng thuê sắp hết hạn, người thuê nên thỏa thuận gia hạn với chủ nhà mới
- Thuê nhà có đặt cọc: Tiền đặt cọc vẫn được bảo vệ, chủ nhà mới có trách nhiệm hoàn trả theo thỏa thuận
- Tranh chấp về quyền sở hữu: Nếu có tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, người thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến khi có kết quả giải quyết
>>> Xem thêm: Tìm hiểu các hình thức ủy quyền phổ biến và cách thực hiện đúng pháp luật.
Kết luận
Việc chủ nhà sang tên không làm mất quyền của người thuê đã được pháp luật Việt Nam bảo vệ. Người thuê nhà có quyền tiếp tục thuê theo hợp đồng đã ký, quyền được thông báo về việc chủ nhà thay đổi, và quyền yêu cầu chủ nhà mới thực hiện đúng hợp đồng. Tuy nhiên, người thuê cũng cần thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và lưu giữ đầy đủ các giấy tờ để bảo vệ quyền lợi.
Để được tư vấn chi tiết về quyền của người thuê khi chủ nhà sang tên cũng như các thủ tục pháp lý liên quan, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được hỗ trợ kịp thời.
>>> Xem thêm: Những thắc mắc phổ biến khi làm sổ đỏ lần đầu.
>>> Xem thêm: Dịch thuật nhanh – đáp ứng deadline gấp của khách hàng.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com