Thừa kế đất đồng sở hữu: Những điều cần biết

Thừa kế đất đồng sở hữu là một vấn đề thường xuyên gây vướng mắc trong thực tiễn do liên quan đến quyền và ý chí của nhiều người. Trong một số trường hợp, khi chưa đủ chữ ký của các đồng thừa kế hoặc đồng sở hữu, người dân băn khoăn không biết có thể chia đất, chuyển nhượng hay thực hiện các thủ tục pháp lý khác được hay không. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết tình huống “chưa đủ chữ ký có chia được không?”, căn cứ pháp lý, quy trình xử lý và cách giải quyết hợp pháp theo quy định hiện hành.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào đáng tin cậy? Câu trả lời sẽ khiến bạn bất ngờ!

1. Căn cứ pháp lý về thừa kế đất đồng sở hữu

1.1. Bộ luật Dân sự 2015

Điều 213: Tài sản thuộc sở hữu chung (sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần)
Điều 626 – 657: Các quy định về quyền thừa kế, phân chia di sản, quyền và nghĩa vụ của người thừa kế

1.2. Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai sửa đổi 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025)

Điều 98: Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp sở hữu chung
Điều 168: Quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

1.3. Luật Công chứng 2014

Điều 57: Công chứng văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản

>>> Xem thêm: Sang tên sổ đỏ tại Hà Nội nhanh nhất – Chỉ có tại dịch vụ sang tên sổ đỏ!

2. Thừa kế đất đồng sở hữu là gì?

Thừa kế đất đồng sở hữu là trường hợp một mảnh đất có nhiều người đồng sở hữu (ví dụ vợ chồng cùng đứng tên, hoặc anh chị em cùng thừa kế), và khi một người trong số đó qua đời, phần quyền sử dụng đất của người đó sẽ trở thành di sản để chia thừa kế.

Tài sản đồng sở hữu có thể là:

Sở hữu chung theo phần: Mỗi người có phần sở hữu rõ ràng, có thể định đoạt phần của mình
Sở hữu chung hợp nhất: Không xác định rõ phần của từng người, chỉ có thể định đoạt khi có sự đồng thuận của tất cả

3. Chưa đủ chữ ký, có chia được không?

3.1. Nguyên tắc chung khi chia thừa kế đất đồng sở hữu

Theo quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, để chia tài sản chung, cần có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu (đối với sở hữu chung hợp nhất) hoặc sự xác nhận phần quyền sở hữu (đối với sở hữu chung theo phần).

Trong trường hợp thừa kế đất đồng sở hữu, nếu muốn phân chia hoặc sang tên phần di sản, phải có chữ ký/ý kiến đồng thuận của:

Tất cả người đồng thừa kế có quyền hưởng phần di sản
Tất cả người đồng sở hữu khác cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xem thêm: Có cần công chứng di chúc không? Khi nào công chứng di chúc là bắt buộc

3.2. Nếu thiếu chữ ký, xử lý thế nào?

Nếu thiếu chữ ký của một người đồng sở hữu: Không thể thực hiện việc tách thửa, chuyển nhượng hoặc chia thừa kế trừ khi có văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận
Nếu thiếu chữ ký của một người thừa kế: Văn bản thỏa thuận phân chia di sản không có hiệu lực và không được công chứng

>>> Xem thêm: Người thừa kế muốn bán nhà, cần Công chứng văn bản thừa kế trước hay sau?

4. Cách xử lý vướng mắc trong thừa kế đất đồng sở hữu

4.1. Trường hợp người thừa kế không hợp tác chia thừa kế đất đồng sở hữu

Nếu một người thừa kế không ký vào văn bản phân chia di sản:

Các đồng thừa kế khác có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu chia di sản theo quy định pháp luật
Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, có thể mang bản án đến cơ quan công chứng để làm thủ tục chia thừa kế

4.2. Trường hợp đồng sở hữu đất không thống nhất

Nếu có người đồng sở hữu không đồng ý chia:

Cần xác định rõ đất là sở hữu chung theo phần hay hợp nhất
Nếu theo phần: Có thể yêu cầu Tòa án giải quyết phân chia theo phần
Nếu là hợp nhất: Phải đạt được sự đồng thuận của toàn bộ đồng sở hữu hoặc tiến hành hòa giải, khởi kiện để chia tài sản chung

5. Ví dụ minh họa thực tế

>>> Xem thêm: Có chia được thừa kế với đất không Sổ đỏ hay không?

Tình huống cụ thể:

Ông T mất năm 2023, để lại một mảnh đất đứng tên chung với vợ là bà H. Ông T không để lại di chúc. Các con của ông bà là A, B, C. Trong đó, anh B đi làm ăn xa không rõ tung tích, không thể liên lạc được. Bà H và hai người con còn lại muốn làm thủ tục chia phần đất mà ông T để lại.

Giải pháp:

Bà H có quyền sở hữu 1/2 mảnh đất theo chế độ tài sản chung vợ chồng
Phần còn lại là di sản của ông T, chia đều cho bà H, A, B, C
Vì không có chữ ký của B, không thể công chứng văn bản chia thừa kế
Gia đình có thể làm thủ tục yêu cầu Tòa án tuyên bố B mất tích (sau 2 năm không liên lạc)
Sau đó, thực hiện thủ tục chia thừa kế theo phán quyết của Tòa

Xem thêm: Đã hưởng BHXH 1 lần có được truy lĩnh bảo hiểm thất nghiệp?

6. Lưu ý khi thực hiện thừa kế đất đồng sở hữu

>>> Xem thêm: Nguyên tắc vàng khi làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ

Luôn xác minh rõ loại hình sở hữu chung trước khi định đoạt tài sản
Tập hợp đầy đủ chữ ký hoặc giấy ủy quyền hợp pháp từ các bên liên quan
Khi có vướng mắc, nên chủ động giải quyết qua thương lượng, hòa giải trước khi đưa ra Tòa
Nên thực hiện công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản để có giá trị pháp lý rõ ràng

Kết luận

Thừa kế đất đồng sở hữu thường phát sinh những tình huống phức tạp do liên quan đến nhiều chủ thể. Khi không có đủ chữ ký của các bên liên quan, thủ tục phân chia tài sản sẽ bị đình trệ hoặc vô hiệu. Do đó, người dân cần hiểu rõ quy định pháp luật, xác định đúng quyền và nghĩa vụ của mình để có hướng xử lý phù hợp.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.