Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất khi tài sản có thế chấp ngân hàng
Công chứng chia tách đất thế chấp là một trong những thủ tục pháp lý khá phức tạp vì liên quan đến tài sản đã được thế chấp tại ngân hàng. Người sử dụng đất có nhu cầu chia tách để chuyển nhượng, tặng cho hoặc sử dụng riêng cần hiểu rõ điều kiện, quy trình cũng như yêu cầu về công chứng trong trường hợp đất đang thế chấp.
Công chứng chia tách đất thế chấp là việc công chứng viên xác nhận hợp đồng hoặc văn bản chia tách quyền sử dụng đất (và tài sản gắn liền với đất) khi quyền sử dụng đất đó đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Hành vi chia tách này thường xuất hiện trong các trường hợp:
Chia tách đất để chuyển nhượng, cho tặng, chia tài sản chung
Chia tách phục vụ quy hoạch, đầu tư hoặc tách hộ gia đình
Chia tách do phân chia di sản thừa kế
Tuy nhiên, khi đất đang bị thế chấp, việc chia tách và công chứng không thể tùy ý thực hiện nếu không có sự đồng ý của ngân hàng.
Theo khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp… khi:
“Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”
Tức là, đất đang thế chấp không bị cấm giao dịch, nhưng các giao dịch cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng).
2.2. Luật Công chứng 2014
Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có trách nhiệm:
“Kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ của tài sản giao dịch và quyền định đoạt của người yêu cầu công chứng.”
Điều này có nghĩa là nếu tài sản đang thế chấp, việc chia tách và công chứng phải có hồ sơ chứng minh ngân hàng đồng ý cho thực hiện giao dịch chia tách.
3. Điều kiện công chứng chia tách đất đang thế chấp
Bên sử dụng đất nộp đơn đề nghị chia tách đến ngân hàng để được xem xét. Có thể kèm theo phương án thế chấp thay thế hoặc phương án tài chính sau chia tách.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ công chứng
Sau khi được ngân hàng đồng ý, chủ đất liên hệ văn phòng công chứng để được tư vấn, chuẩn bị hợp đồng chia tách và các giấy tờ liên quan.
Bước 3: Ký công chứng tại văn phòng công chứng
Các bên liên quan ký vào văn bản chia tách quyền sử dụng đất trước mặt công chứng viên.
Bước 4: Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai
Sau khi công chứng xong, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục tách thửa, cấp sổ mới theo quy định.
6. Ví dụ minh họa thực tế
Trường hợp thực tế: Ông Minh có một mảnh đất 400m² tại quận Hà Đông, Hà Nội, đang thế chấp vay vốn tại ngân hàng ACB. Ông muốn tách 150m² cho con trai để xây nhà.
Ông làm đơn gửi ACB xin chia tách.
ACB đồng ý chia tách với điều kiện ông giữ lại 250m² vẫn thế chấp, giá trị đủ bảo đảm khoản vay còn lại.
Ông Minh mang văn bản đồng ý của ACB đến văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để làm hợp đồng chia tách và công chứng.
Sau đó, ông và con trai nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để được cấp sổ mới.
>>>Xem thêm: Hàng nghìn khách hàng hài lòng khi sử dụng dịch vụ văn phòng công chứng
Tuyệt đối không tự ý chia tách hoặc ký văn bản chia tách khi chưa có sự đồng ý của ngân hàng.
Tránh tình trạng hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm nghĩa vụ thế chấp.
Nên chọn văn phòng công chứng uy tín để được tư vấn và xử lý các tình huống phát sinh kịp thời.
Kết luận
Công chứng chia tách đất thế chấp là thủ tục pháp lý quan trọng, yêu cầu sự đồng ý từ ngân hàng và tuân thủ đầy đủ quy trình, hồ sơ. Người dân cần đặc biệt lưu ý các quy định về tài sản đang thế chấp để tránh tranh chấp, rủi ro pháp lý trong tương lai.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
