Hợp đồng ở nhờ đối với nhà ở chưa hoàn công: Cần lưu ý gì?
Hợp đồng ở nhờ là một dạng thỏa thuận dân sự theo quy định tại Điều 513 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó bên cho ở nhờ cho phép bên ở nhờ sử dụng nhà ở miễn phí trong một thời gian nhất định. Hợp đồng này thường được lập dưới hình thức văn bản để hạn chế tranh chấp về sau.
Tuy nhiên, khi nhà ở được cho ở nhờ chưa hoàn công, việc ký kết hợp đồng sẽ phát sinh nhiều vấn đề pháp lý phức tạp, bởi chủ sở hữu chưa hoàn tất thủ tục pháp lý về nhà ở theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Xây dựng 2014.
>>> Xem thêm: Mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất mới nhất tại văn phòng công chứng
Nhà ở chưa hoàn công là gì?
Theo Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hoàn công là thủ tục xác nhận công trình đã được xây dựng hoàn tất theo giấy phép và hồ sơ thiết kế. Nhà ở chưa hoàn công có nghĩa là công trình chưa được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận hoàn thành.
Hệ quả pháp lý:
Chủ nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
Nhà ở chưa đủ điều kiện thực hiện các giao dịch pháp lý theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014 (bao gồm mua bán, cho thuê, thế chấp, ở nhờ…).
Rủi ro pháp lý khi ký hợp đồng ở nhờ đối với nhà ở chưa hoàn công
Hợp đồng có thể bị vô hiệu
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều kiện về chủ thể hoặc đối tượng. Nhà chưa hoàn công chưa đủ điều kiện giao dịch, nên hợp đồng ở nhờ có thể bị tòa tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.
Nếu nhà chưa hoàn công được xây dựng trên đất có tranh chấp hoặc chưa có sổ đỏ, quyền định đoạt tài sản của chủ nhà sẽ bị hạn chế. Người ở nhờ có nguy cơ bị yêu cầu di dời bất cứ lúc nào.
Không đảm bảo an toàn sử dụng
Nhà chưa hoàn công có thể chưa nghiệm thu về chất lượng và PCCC. Trường hợp xảy ra sự cố, người ở nhờ sẽ khó yêu cầu bồi thường vì hợp đồng vốn không có hiệu lực pháp lý mạnh.
Có nên công chứng hợp đồng ở nhờ khi nhà chưa hoàn công?
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng liên quan đến nhà ở phải công chứng/chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, khi nhà chưa đủ điều kiện pháp lý, công chứng viên sẽ từ chối công chứng hợp đồng.
Do đó, chỉ có thể lập văn bản thỏa thuận giữa hai bên, kèm điều khoản ràng buộc về:
Trách nhiệm của chủ nhà (đảm bảo quyền ở nhờ trong thời gian cam kết);
Cam kết bồi thường thiệt hại nếu bên cho ở nhờ vi phạm;
Quy định về thời hạn và điều kiện chấm dứt hợp đồng.
Giải pháp hạn chế rủi ro khi ở nhờ nhà chưa hoàn công
Kiểm tra pháp lý của tài sản: Đảm bảo đất không tranh chấp, không bị kê biên.
Lập hợp đồng chi tiết: Mô tả rõ thực trạng công trình, thỏa thuận trách nhiệm khi xảy ra sự cố.
Hạn chế chi phí cải tạo lớn: Vì có nguy cơ bị yêu cầu di dời.
Thỏa thuận phương án xử lý khi công trình hoàn công: Chuyển đổi thành hợp đồng thuê hoặc hợp đồng ở nhờ mới.
Kết luận
Hợp đồng ở nhờ đối với nhà ở chưa hoàn công tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý vì vi phạm điều kiện về đối tượng giao dịch. Người ở nhờ cần xem xét kỹ tình trạng pháp lý của tài sản, lập thỏa thuận chi tiết và cân nhắc trước khi đồng ý để tránh thiệt hại.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
