Hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu: Những lỗi thường gặp và cách để phòng tránh
Hợp đồng thế chấp là công cụ bảo đảm phổ biến trong các giao dịch vay vốn, tuy nhiên không ít trường hợp hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu do mắc lỗi trong quá trình ký kết hoặc thực hiện. Việc hợp đồng thế chấp vô hiệu không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp mà còn phát sinh nhiều hệ quả pháp lý nghiêm trọng. Bài viết này sẽ chỉ rõ các lỗi thường gặp khiến hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu, dựa trên quy định pháp luật và ví dụ thực tiễn.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm dịch thuật không? Khi nào cần dịch thuật công chứng?
1. Hợp đồng thế chấp vô hiệu là gì?
Hợp đồng thế chấp vô hiệu là hợp đồng không có giá trị pháp lý hoặc bị tòa án tuyên không có hiệu lực do vi phạm quy định về nội dung hoặc hình thức.
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng 3 điều kiện:
Chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự
Chủ thể tham gia hoàn toàn tự nguyện
Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
Nếu một trong các điều kiện này bị vi phạm, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
2.1 Chủ thể không đủ năng lực pháp luật hoặc hành vi dân sự
Người ký hợp đồng là người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế mà không có người giám hộ
Đại diện ký thay nhưng không có giấy ủy quyền hợp pháp
Ví dụ thực tế: Ông A thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, nhưng thời điểm ký hợp đồng ông đang trong thời gian bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự do bệnh tâm thần. Tòa án sau đó tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu vì ông không có quyền đại diện hợp pháp tại thời điểm ký kết.
2.2 Thiếu chữ ký của đồng sở hữu tài sản
Tài sản là sở hữu chung (vợ chồng hoặc đồng sở hữu khác) nhưng chỉ một người ký hợp đồng
Không có giấy ủy quyền hợp pháp từ người còn lại
Ví dụ thực tế: Căn nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng ông B và bà C. Ông B tự ý ký hợp đồng thế chấp mà không có sự đồng ý của vợ. Khi xảy ra tranh chấp, bà C khởi kiện và tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do vi phạm quyền định đoạt tài sản chung.
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.”
Nếu hợp đồng không được công chứng thì vi phạm điều kiện về hình thức, dẫn đến vô hiệu
2.4 Tài sản thế chấp không hợp pháp hoặc không rõ quyền sở hữu
Sử dụng tài sản không đủ điều kiện pháp lý để thế chấp (đang tranh chấp, chưa được cấp sổ đỏ…)
Người thế chấp không phải chủ sở hữu hợp pháp
Ví dụ thực tế: Bà D thế chấp một thửa đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, ngân hàng không thể đăng ký thế chấp, và tòa án xác định hợp đồng vô hiệu do tài sản không đủ điều kiện thế chấp.
2.5 Vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội
Thế chấp tài sản để bảo đảm cho giao dịch bất hợp pháp (cờ bạc, cho vay nặng lãi…)
Có dấu hiệu ép buộc, giả tạo, lừa dối khi giao kết hợp đồng
Ví dụ thực tế: Ông E ký hợp đồng thế chấp tài sản với người cho vay nặng lãi, hợp đồng ghi mức lãi suất 240%/năm. Khi tranh chấp xảy ra, tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật (lãi suất vượt mức cho phép theo Bộ luật Dân sự).
3. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu
3.1 Các bên phải hoàn trả lại cho nhau
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.”
Các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận
Nếu không trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền tương đương
3.2 Bên nhận thế chấp mất quyền xử lý tài sản bảo đảm
Không được ưu tiên thanh toán nếu tài sản bị xử lý
Phải khởi kiện dân sự để đòi nợ thay vì phát mãi tài sản
3.3 Khả năng phát sinh trách nhiệm bồi thường
Nếu thiệt hại xảy ra do lỗi của một bên, bên đó phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại
Hợp đồng thế chấp vô hiệu là một rủi ro pháp lý nghiêm trọng trong các giao dịch bảo đảm. Để tránh hậu quả về sau, các bên cần tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật về chủ thể, hình thức, tài sản và nội dung giao kết. Trong trường hợp có nghi ngờ hoặc phức tạp về tình trạng pháp lý của tài sản, nên tham khảo ý kiến từ luật sư hoặc văn phòng công chứng để được đảm bảo an toàn pháp lý.
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
