Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuViệc thuê nhà đất là một trong những giao dịch phổ biến trong thị trường bất động sản, phục vụ nhu cầu kinh doanh, sản xuất hoặc sinh sống của nhiều cá nhân và tổ chức. Tuy nhiên, khi thời hạn thuê sắp hết, việc gia hạn hợp đồng thuê nhà đất cần tuân thủ đúng quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của cả bên cho thuê và bên thuê. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết về điều kiện, thủ tục và các lưu ý quan trọng khi gia hạn hợp đồng thuê nhà đất theo quy định.
>>> Xem thêm: Giá dịch vụ sang tên sổ đỏ theo từng quận huyện Hà Nội.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh
1.1. Bộ luật Dân sự năm 2015
Bộ luật Dân sự năm 2015 (Luật số 91/2015/QH13) quy định về hợp đồng thuê tài sản, trong đó có thuê nhà đất. Điều 472 Bộ luật Dân sự quy định về hợp đồng thuê tài sản, theo đó các bên có thể thỏa thuận về thời hạn thuê và điều kiện gia hạn.
Điều 480 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về gia hạn hợp đồng thuê:
- Bên thuê có quyền gia hạn hợp đồng thuê nếu bên thuê đã sử dụng tài sản thuê đúng mục đích, đúng nội dung hợp đồng và có nhu cầu tiếp tục thuê
- Các bên thỏa thuận về việc gia hạn hợp đồng, thời gian gia hạn và giá thuê mới
- Trường hợp hợp đồng thuê có điều khoản về gia hạn thì thực hiện theo điều khoản đó
1.2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật số 66/2014/QH13) quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm cho thuê nhà đất. Điều 53 và Điều 54 của Luật này quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
- Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản, trong đó có thời hạn giao thuê, phương thức thanh toán và các quy định về gia hạn, chấm dứt hợp đồng.
- Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm quyền gia hạn hợp đồng.
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản cũng có hướng dẫn về thủ tục cho thuê và gia hạn hợp đồng thuê nhà đất.
2. Điều kiện và thủ tục gia hạn hợp đồng thuê nhà đất
2.1. Điều kiện để gia hạn hợp đồng thuê nhà đất
Để gia hạn hợp đồng thuê nhà đất, cần đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện về phía bên thuê:
- Bên thuê đã sử dụng nhà đất thuê đúng mục đích theo hợp đồng
- Bên thuê đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo hợp đồng (thanh toán tiền thuê đúng hạn, bảo quản tài sản thuê…)
- Bên thuê không vi phạm các điều khoản quan trọng của hợp đồng
- Bên thuê có nhu cầu tiếp tục thuê và thông báo cho bên cho thuê trong thời gian quy định
Điều kiện về phía bên cho thuê:
- Bên cho thuê có quyền cho thuê tài sản (quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp)
- Tài sản thuê không bị tranh chấp, không bị kê biên, phong tỏa
- Bên cho thuê đồng ý gia hạn hợp đồng
Điều kiện về thời gian:
- Bên thuê phải thông báo cho bên cho thuê về việc gia hạn trước thời hạn kết thúc hợp đồng (thông thường là 30-60 ngày trước ngày hết hạn)
- Các bên thỏa thuận về thời gian gia hạn phù hợp với nhu cầu và quy định pháp luật
2.2. Thủ tục gia hạn hợp đồng thuê nhà đất
Bước 1 – Thông báo gia hạn:
Bên thuê gửi thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê về việc muốn gia hạn hợp đồng thuê nhà đất. Thông báo nên bao gồm: thời gian muốn gia hạn, lý do gia hạn, đề xuất về giá thuê mới (nếu có).
Bước 2 – Thương lượng và thỏa thuận:
Hai bên thương lượng về các điều khoản gia hạn, bao gồm: thời gian gia hạn, giá thuê mới, điều kiện thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian gia hạn.
Bước 3 – Ký kết phụ lục gia hạn hợp đồng:
Các bên ký phụ lục gia hạn hợp đồng thuê nhà đất. Phụ lục gia hạn cần ghi rõ: thời gian gia hạn, giá thuê mới (nếu thay đổi), các điều khoản bổ sung hoặc sửa đổi (nếu có).
Bước 4 – Công chứng/pháp lý:
Phụ lục gia hạn hợp đồng thuê nhà đất cần được công chứng tại tổ chức công chứng để đảm bảo tính pháp lý và làm bằng chứng khi cần thiết.
Bước 5 – Lưu trữ hồ sơ:
Cả hai bên lưu trữ bản gốc phụ lục gia hạn hợp đồng cùng với hợp đồng thuê gốc để làm căn cứ giải quyết tranh chấp (nếu có).
>>> Xem thêm: Lưu ý khi chứng thực hợp đồng: chứng thực chữ ký
3. Nội dung phụ lục gia hạn hợp đồng và lưu ý quan trọng
3.1. Các nội dung cần có trong phụ lục gia hạn hợp đồng
Khi gia hạn hợp đồng thuê nhà đất, phụ lục gia hạn cần bao gồm các nội dung sau:
- Thông tin các bên: Tên, địa chỉ, số CMND/CCCD hoặc giấy đăng ký kinh doanh của bên cho thuê và bên thuê
- Thông tin tài sản thuê: Địa chỉ, diện tích, mô tả chi tiết tài sản thuê (nhà ở, đất, cơ sở kinh doanh…)
- Thời gian gia hạn: Ngày bắt đầu và ngày kết thúc thời gian gia hạn (thông thường từ 1-5 năm)
- Giá thuê mới và phương thức thanh toán: Mức giá thuê mới, thời điểm thanh toán (hàng tháng, hàng quý, hàng năm…), phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản…)
- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quy định lại hoặc bổ sung các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê trong thời gian gia hạn
- Điều khoản về bảo trì, sửa chữa: Phân chia trách nhiệm về bảo trì, sửa chữa tài sản thuê trong thời gian gia hạn
- Điều khoản chấm dứt: Các trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và nghĩa vụ của các bên
- Điều khoản giải quyết tranh chấp: Phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh từ phụ lục gia hạn
3.2. Lưu ý quan trọng khi gia hạn hợp đồng thuê nhà đất
Đối với bên thuê:
- Thông báo gia hạn sớm cho bên cho thuê (tối thiểu 30-60 ngày trước ngày hết hạn hợp đồng)
- Kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất trước khi gia hạn (đảm bảo không có tranh chấp, không bị kê biên…)
- Đánh giá lại nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính trước khi quyết định gia hạn
- Thương lượng về giá thuê mới hợp lý, phù hợp với thị trường
- Yêu cầu bên cho thuê xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/quyền sử dụng hợp pháp nhà đất
- Lưu giữ đầy đủ hồ sơ, chứng từ thanh toán trong suốt thời gian thuê
Đối với bên cho thuê:
- Kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ của bên thuê trước khi đồng ý gia hạn
- Đánh giá khả năng tài chính và uy tín của bên thuê
- Thỏa thuận rõ ràng về giá thuê mới và các điều khoản gia hạn
- Đảm bảo nhà đất đáp ứng điều kiện cho thuê (không tranh chấp, không bị kê biên…)
- Lưu ý đăng ký hợp đồng thuê tại cơ quan thuế nếu thu nhập từ cho thuê chịu thuế
Các lưu ý chung:
- Nên giao kết phụ lục gia hạn bằng văn bản, có công chứng để đảm bảo tính pháp lý
- Các điều khoản trong phụ lục gia hạn không được trái với quy định pháp luật
- Trong trường hợp không thể thỏa thuận được về giá thuê mới, có thể tham khảo giá thuê thị trường tại địa phương
- Nếu có tranh chấp về gia hạn hợp đồng, các bên có thể thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền
4. Thuế và phí liên quan đến gia hạn hợp đồng thuê nhà đất
4.1. Thuế thu nhập từ cho thuê bất động sản
Khi gia hạn hợp đồng thuê nhà đất, bên cho thuê có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản.
Căn cứ pháp lý:
- Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01/06/2021 của Bộ Tài chính quy định về thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản
- Điều 2 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ cho thuê tài sản
Mức thuế:
- Thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê bất động sản: 5% trên doanh thu cho thuê (đối với cá nhân không đăng ký kinh doanh)
- Thuế giá trị gia tăng (VAT): 10% trên doanh thu cho thuê (nếu bên cho thuê là tổ chức kinh doanh)
Đối với cá nhân cho thuê nhà đất:
- Cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà đất có thể đăng ký mã số thuế tại cơ quan thuế địa phương
- Cá nhân phải kê khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc theo năm tùy theo thỏa thuận với cơ quan thuế
- Trường hợp doanh thu cho thuê dưới 100 triệu đồng/năm và không thường xuyên, cá nhân có thể áp dụng phương pháp kê khai đơn giản
4.2. Phí công chứng và các chi phí khác
Phí công chứng phụ lục gia hạn hợp đồng:
- Phí công chứng được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng theo quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC
- Mức phí công chứng thông thường từ 50.000 đồng đến 3.000.000 đồng tùy thuộc vào giá trị hợp đồng và loại tài sản
- Chi phí công chứng do các bên thỏa thuận trước, thông thường bên thuê và bên cho thuê chia sẻ hoặc thống nhất một bên chịu
Các chi phí khác (nếu có):
- Chi phí tư vấn pháp lý (nếu thuê luật sư soạn thảo hợp đồng)
- Chi phí đăng ký hợp đồng thuê tại cơ quan có thẩm quyền (nếu có yêu cầu)
- Chi phí xác minh tình trạng pháp lý của bất động sản (nếu cần)
4.3. Nghĩa vụ kê khai và nộp thuế
Đối với bên cho thuê:
- Đăng ký mã số thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê (nếu chưa có)
- Kê khai thuế thu nhập từ cho thuê bất động sản theo kỳ hạn nộp thuế
- Giữ hóa đơn, chứng từ thanh toán để làm căn cứ kê khai thuế
- Trong trường hợp gia hạn hợp đồng với mức giá thuê mới, cần kê khai bổ sung nếu có sự thay đổi về thu nhập chịu thuế
Đối với bên thuê:
- Yêu cầu bên cho thuê xuất hóa đơn hoặc chứng từ thanh toán hợp lệ
- Lưu giữ hóa đơn, chứng từ để làm chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp (đối với thuê kinh doanh)
- Kiểm tra việc bên cho thuê thực hiện nghĩa vụ thuế để tránh rủi ro pháp lý
4.4. Lưu ý về thuế khi gia hạn hợp đồng
- Thay đổi giá thuê: Khi gia hạn với giá thuê mới cao hơn, bên cho thuê có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế trên phần chênh lệch
- Gia hạn nhiều lần: Mỗi lần gia hạn đều cần đánh giá lại nghĩa vụ thuế và kê khai theo quy định
- Tranh chấp về thuế: Nếu có tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ thuế từ cho thuê, cơ quan thuế có thẩm quyền sẽ xử lý theo quy định pháp luật thuế
>>> Xem thêm: Cách soạn thảo hợp đồng ủy quyền đúng quy định pháp luật.
Kết luận
Gia hạn hợp đồng thuê nhà đất là thủ tục quan trọng để duy trì quyền sử dụng tài sản thuê một cách hợp pháp. Việc gia hạn cần tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đảm bảo quyền lợi của cả bên cho thuê và bên thuê. Các bên cần thỏa thuận rõ ràng về thời gian gia hạn, giá thuê mới và các điều khoản liên quan, đồng thời lưu trữ đầy đủ hồ sơ pháp lý. Bên cho thuê cũng cần lưu ý thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định để tránh rủi ro pháp lý.
Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ gia hạn hợp đồng thuê nhà đất đúng quy định pháp luật, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả.
>>> Xem thêm: Tư vấn miễn phí: Các vấn đề pháp lý đất đai.
>>> Xem thêm: Văn phòng dịch thuật – tiện lợi và nhanh chóng cho khách hàng.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com