Mua bán nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng — Phương án công chứng hợp pháp

Việc mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng là hoàn toàn không bị cấm theo quy định pháp luật, nhưng đòi hỏi phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục và được sự chấp thuận của bên nhận thế chấp. Trong đó, công chứng hợp đồng mua bán là một bước bắt buộc và có vai trò quan trọng để giao dịch hợp pháp. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết các phương án xử lý, căn cứ pháp lý liên quan và ví dụ thực tế để bạn hiểu rõ và giao dịch an toàn.

>>> Xem thêm: Chỉ mất 15 phút đọc mà tiết kiệm hàng trăm triệu nhờ hiểu đúng về công chứng mua bán nhà đất.

1. Căn cứ pháp lý về mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng

1.1 Bộ luật Dân sự 2015

• Điều 320: Bên thế chấp có quyền bán tài sản đang thế chấp nhưng phải được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định tại hợp đồng thế chấp.

1.2 Luật Công chứng 2014

• Điều 41: Công chứng viên có nghĩa vụ kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản; từ chối công chứng nếu tài sản bị hạn chế giao dịch mà không được bên thứ ba đồng ý (trong trường hợp này là ngân hàng).

2. Có được mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng không?

Câu trả lời là CÓ, nhưng bắt buộc phải:

• Có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng.
• Tuân thủ trình tự công chứng và giải chấp hợp pháp.
• Được thực hiện theo 1 trong 3 phương án công chứng dưới đây.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng làm thứ 7, chủ nhật tại Hà Nội – Công chứng nhanh, không chờ đợi

3. Các phương án mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng

3.1 Phương án 1: Mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng mà bên bán tự tất toán khoản vay và giải chấp trước

Bước 1: Bên bán dùng tiền cá nhân để thanh toán toàn bộ khoản nợ.

Bước 2: Ngân hàng trả lại sổ đỏ và văn bản xóa thế chấp.

Bước 3: Làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Sau khi có xác nhận xóa thế chấp, tiến hành công chứng hợp đồng mua bán bình thường.

Ưu điểm: An toàn, đơn giản cho người mua.
Nhược điểm: Bên bán phải có đủ tiền trả nợ trước.

3.2 Phương án 2: Mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng mà bên mua thanh toán khoản vay giúp bên bán

Bước 1: Các bên thỏa thuận và lập văn bản cam kết ba bên (bên mua, bên bán, ngân hàng).

Bước 2: Bên mua chuyển tiền cho ngân hàng để tất toán khoản vay thay bên bán.

Bước 3: Ngân hàng xóa thế chấp và trả lại sổ đỏ.

Bước 4: Hai bên thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.

Lưu ý: Bên mua cần có biên bản rõ ràng về số tiền đã trả thay, để tránh rủi ro bị chối bỏ giao dịch.

3.3 Phương án 3: Mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng mà ký hợp đồng ba bên và thế chấp lại cho ngân hàng

Bước 1: Ngân hàng đồng ý để bên mua thay thế bên vay cũ hoặc chuyển nợ.

Bước 2: Ký hợp đồng ba bên: bên bán chuyển nhượng, bên mua nhận chuyển nhượng và tiếp tục thế chấp tại ngân hàng.

Bước 3: Công chứng hợp đồng mua bán và hợp đồng thế chấp cùng lúc.

Phương án này thường dùng với các bên mua vay vốn ngân hàng để mua chính nhà đất đó.

4. Công chứng trong giao dịch nhà đất đang thế chấp

4.1 Điều kiện để được công chứng 

• Có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng hoặc văn bản giải chấp.
• Tài sản không bị kê biên, tranh chấp.
• Hồ sơ pháp lý đầy đủ (CCCD, sổ đỏ, giấy đăng ký kết hôn…).

4.2 Văn phòng công chứng sẽ kiểm tra gì?

• Tình trạng thế chấp tài sản tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Sự đồng ý của ngân hàng (nếu chưa giải chấp).
• Hợp đồng rõ ràng, thể hiện đúng phương án thanh toán và quyền của các bên.

>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ tại Hà Nội giá rẻ – Cam kết xử lý nhanh, không phát sinh

5. Ví dụ minh họa thực tế

5.1 Trường hợp giao dịch thành công

Chị Lan muốn mua căn nhà của anh Hùng ở quận Tân Phú, TP.HCM. Nhà đang thế chấp ngân hàng với dư nợ 700 triệu. Chị Lan và anh Hùng cùng đến ngân hàng ký văn bản ba bên. Chị Lan chuyển tiền cho ngân hàng, sau đó tiến hành công chứng mua bán. Sau 15 ngày, chị Lan nhận được sổ đỏ đứng tên mình.

5.2 Trường hợp bị rủi ro

Anh B. ở Long An mua đất bằng giấy tay từ người đang thế chấp ngân hàng, không yêu cầu văn bản đồng ý của ngân hàng. Sau đó, ngân hàng phát mãi tài sản do người bán không trả nợ, anh B. mất trắng tiền do hợp đồng không có giá trị pháp lý.

6. Những lưu ý khi mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng

• Tuyệt đối không ký giấy tay hoặc chuyển tiền khi chưa làm rõ tình trạng thế chấp.
• Yêu cầu ngân hàng ra văn bản đồng ý chuyển nhượng.
• Không công chứng nếu tài sản đang bị hạn chế giao dịch mà chưa được ngân hàng chấp thuận.
• Lưu lại toàn bộ chứng từ thanh toán, giấy tờ trao đổi ba bên.

>>> Xem thêm: Tìm hiểu chấm dứt hợp đồng mua bán nhà đất: Các trường hợp

Kết luận

Mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng là hoàn toàn hợp pháp nếu được thực hiện đúng quy trình và có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Việc công chứng hợp đồng mua bán trong các trường hợp này cần đặc biệt cẩn trọng, bởi nó không chỉ giúp hợp thức hóa giao dịch mà còn phòng tránh được nhiều rủi ro pháp lý sau này. Chọn phương án phù hợp, phối hợp chặt chẽ giữa các bên và thực hiện đầy đủ thủ tục là cách để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bạn.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669

Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Email: ccnguyenhue165@gmail.com