Trình tự ngăn chặn giao dịch

Trong hoạt động tố tụng và thi hành án, ngăn chặn giao dịch bất động sản là một biện pháp phổ biến để bảo vệ tài sản, tránh việc đương sự chuyển nhượng, tẩu tán làm ảnh hưởng đến kết quả giải quyết tranh chấp hoặc thi hành bản án. Tuy nhiên, vì đây là biện pháp hạn chế quyền dân sự của công dân, nên pháp luật quy định rất rõ về trình tự ngăn chặn giao dịch, nhằm ngăn chặn sự tùy tiện, lạm dụng hoặc sai thẩm quyền. Việc hiểu rõ quy trình này là nền tảng để người bị ảnh hưởng có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đồng thời giúp cơ quan chức năng áp dụng đúng pháp luật.

>>> Xem thêm: Những thủ tục bắt buộc phải qua văn phòng công chứng theo quy định mới nhất

Cơ sở pháp lý điều chỉnh trình tự ngăn chặn giao dịch

Trình tự áp dụng và gỡ bỏ biện pháp ngăn chặn giao dịch bất động sản được quy định tại nhiều văn bản pháp luật, gồm:

Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, từ Điều 114 đến Điều 131, về biện pháp khẩn cấp tạm thời
Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi năm 2014, Điều 75 và Điều 120
Luật Đất đai 2024, Điều 224 (hiệu lực từ 1/1/2025)
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Điều 10, hướng dẫn cập nhật tình trạng pháp lý thửa đất
Luật Công chứng 2014 và Luật Công chứng sửa đổi năm 2024 (về quyền từ chối công chứng khi tài sản bị ngăn chặn)

Trình tự ngăn chặn giao dịch theo pháp luật tố tụng dân sự

Theo Điều 114 và 131 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, ngăn chặn giao dịch được coi là biện pháp khẩn cấp tạm thời. Cụ thể:

Đương sự hoặc người có quyền lợi liên quan nộp đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đến Tòa án đang thụ lý vụ án.
Đơn phải kèm theo tài liệu chứng minh cần thiết về nguy cơ bị chuyển nhượng, tẩu tán tài sản.
Trong vòng 48 giờ, Thẩm phán phải ra quyết định áp dụng hoặc từ chối biện pháp ngăn chặn.
Người yêu cầu có nghĩa vụ nộp khoản tiền bảo đảm thiệt hại (nếu có yêu cầu), theo quy định tại Điều 120 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Sau khi ban hành, Tòa án gửi quyết định ngăn chặn đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện ghi chú vào hồ sơ địa chính, đồng thời thông báo cho bên bị ảnh hưởng.

>>> Xem thêm: Phí công chứng: Những khoản chi phí bất ngờ bạn cần biết khi công chứng giấy tờ quan trọng

Trình tự ngăn chặn giao dịch trong thi hành án dân sự

Theo Điều 75 và 120 Luật Thi hành án dân sự, biện pháp ngăn chặn được áp dụng khi:

Chấp hành viên xác định tài sản (bất động sản) thuộc sở hữu hoặc đồng sở hữu của người phải thi hành án.
Căn cứ trên bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, Chấp hành viên ban hành quyết định cưỡng chế kê biên và gửi tới cơ quan đăng ký đất đai.
Cơ quan đăng ký cập nhật thông tin ngăn chặn vào hồ sơ đất đai, không cho phép thực hiện giao dịch trong thời gian thi hành án.
Sau khi thi hành án hoàn tất hoặc có quyết định giải tỏa, lệnh ngăn chặn được gỡ bỏ theo quy định.

Xem thêm: Lưu ý cần thiết của việc sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất

Trình tự ngăn chặn giao dịch trong tố tụng hình sự hoặc hành chính

Trong một số trường hợp, ngăn chặn giao dịch có thể được áp dụng theo yêu cầu của:

Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát hoặc Tòa án trong vụ án hình sự
Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc tỉnh trong vụ việc xử phạt vi phạm hành chính có liên quan đến đất đai

Các cơ quan này ban hành văn bản yêu cầu ngăn chặn giao dịch và gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị liên quan (công chứng, ngân hàng…) để tạm thời dừng mọi hoạt động chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp tài sản đang bị điều tra.

>>> Xem thêm: Cần cung cấp giấy tờ gì khi sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ?

Các bước tiếp nhận và thực hiện ngăn chặn tại Văn phòng đăng ký đất đai

Theo Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

Sau khi nhận được văn bản hợp lệ từ cơ quan có thẩm quyền, Văn phòng đăng ký đất đai phải ghi chú ngăn chặn vào hồ sơ kỹ thuật, cơ sở dữ liệu đất đai.
Nếu người dân đến thực hiện giao dịch (chuyển nhượng, thế chấp…), cơ quan tiếp nhận hồ sơ có nghĩa vụ từ chối hoặc yêu cầu người dân liên hệ cơ quan đã ban hành quyết định ngăn chặn.
Khi có văn bản giải tỏa, cơ quan đăng ký thực hiện cập nhật lại trạng thái pháp lý và cho phép tiếp tục giao dịch.

Những sai sót thường gặp trong quá trình ngăn chặn

Thực tiễn cho thấy một số sai phạm phổ biến trong quá trình áp dụng biện pháp ngăn chặn gồm:

Không có quyết định chính thức từ cơ quan có thẩm quyền, nhưng Văn phòng đăng ký đất đai vẫn ghi nhận ngăn chặn
Quyết định hết hiệu lực nhưng không được cập nhật giải tỏa
Cơ quan công chứng từ chối giao dịch dù không nhận được văn bản ngăn chặn hợp lệ
Người bị ngăn chặn không được thông báo hoặc không có cơ hội phản hồi

Trong những trường hợp trên, người bị ảnh hưởng có thể gửi đơn khiếu nại theo Luật Khiếu nại 2011 hoặc khởi kiện hành chính để bảo vệ quyền lợi.

Kết luận: Nắm vững trình tự là bước đầu để kiểm soát pháp lý

Việc áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch bất động sản là hợp pháp nếu thực hiện đúng trình tự ngăn chặn giao dịch theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, do đây là biện pháp hạn chế quyền tài sản của công dân, nên việc lạm dụng, kéo dài hoặc làm sai thủ tục có thể bị coi là vi phạm pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.

Xem thêm: Vay ngân hàng để mua chung cư cần phải đóng các khoản phí gì?

Người sử dụng đất, chủ tài sản cần nắm rõ cơ quan có thẩm quyền, trình tự thủ tục, thời điểm có hiệu lực và quyền yêu cầu giải tỏa để bảo vệ quyền định đoạt của mình một cách hợp pháp và kịp thời.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Vai trò của giấy tờ tùy thân trong quá trình công chứng hợp đồng thuê nhà

>>> Tranh chấp di sản thừa kế: Căn cứ pháp lý để yêu cầu ngăn chặn giao dịch

>>> Công chứng là gì? Tất tần tật thông tin về công chứng mà bạn cần biết

>>> Phí công chứng tại nhà 0 đồng từ Văn phòng công chứng uy tín

>>> Văn phòng công chứng tư nhân là gì? Có gì khác công chứng nhà nước?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.