Tự ý bỏ cọc mua đất, người mua phải bồi thường thế nào?

Khi chưa thể thực hiện ngay việc mua bán đất nhưng muốn được “đảm bảo” sẽ mua bán thuận lợi, các bên thường chọn ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Tuy nhiên, khi không đủ điều kiện để thực hiện tiếp hợp đồng mua bán đất, người mua phải bồi thường thế nào nếu tự ý bỏ cọc mua đất?

^>>> Xem thêm: Sổ hồng là gì? Những thông tin người dân cần biết về sổ hồng

1. Phải bồi thường thế nào khi tự ý bỏ cọc mua đất?

Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Theo đó, đặt cọc được định nghĩa cụ thể tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Từ quy định này, có thể hiểu, đặt cọc là thỏa thuận của hai bên, trong đó bên đặt cọc giao tiền/kim khí quý/đá quý… cho bên nhận cọc trong một thời gian nhất định để đảm bảo việc hai bên sẽ thực hiện hoặc giao kết hợp đồng.

Do đó, trong hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ cho nhau một khoản thời gian theo thỏa thuận trước khi thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.

Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự này cũng quy định trường hợp bên đặt cọc sau thời hạn thỏa thuận mà không thực hiện việc ký kết hợp đồng thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.

Điều này đồng nghĩa, nếu hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc để mua đất mà bên đặt cọc không muốn mua nữa thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên đặt cọc không bị mất tiền nếu không thực hiện hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc.

Về việc bồi thường thiệt hại, căn cứ Điều 30 Bộ luật Dân sự, nếu do vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng dẫn đến bên nhận cọc có thiệt hại về vật chất (tổn thất thực tế gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục hậu quả thiệt hại, thu nhập bị mất/giảm sút) và thiệt hại về tinh thần do tổn thất tinh thần.

Để trả lời cho câu hỏi, tự ý hủy hợp đồng đặt cọc có phải bồi thường không, cần xem xét đến các trường hợp sau đây:

– Có thiệt hại xảy ra: Nếu có thiệt hại xảy ra do việc bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc cũng như phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh và số tiền đã đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

^>>> Xem thêm: Những điều người lao động cần biết về hợp đồng thuê nhà

– Không có thiệt hại xảy ra: Nếu không có thiệt hại xảy ra khi bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc không phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận cọc mà chỉ phải mất số tiền đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

– Khi hai bên có thỏa thuận: Thực hiện theo thỏa thuận của hai bên:

+ Nếu có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc bị mất số tiền đặt cọc trừ trường hợp có quy định khác và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận.

+ Nếu không có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc trừ trường hợp có quy định khác.

Như vậy, để xác định bên đặt cọc có phải bồi thường hay không thì cần xem xét hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc của hai bên có quy định bồi thường không. Nếu không có thì bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc mà không phải bồi thường trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp nào hủy cọc mà không mất tiền?

Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp:

– Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.

– Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.

– Trường hợp khác.

Trong đó, vi phạm nghiêm trọng là việc bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên đặt cọc không thể thực hiện được mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Trong việc đặt cọc mua bán đất, thường một số trường hợp dưới đây sẽ bị xem là bên nhận cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ:

– Sau khi nhận cọc của bên mua, bên đặt cọc đã bán luôn nhà, đất (đối tượng trong hợp đồng đặt cọc) cho bên thứ ba khác.

– Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc không muốn bán nhà, đất cho bên đặt cọc.

– Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhà, đất không đủ điều kiện mua bán. Trong trường hợp này, bên đặt cọc không biết đến việc này…

^>>> Xem thêm: Hướng dẫn thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc khi mua nhà chung cư.

Do đó, nếu bên đặt cọc hủy hợp đồng đặt cọc do một trong các nguyên nhân nêu trên thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, nếu trong hợp đồng đặt cọc tự ý bỏ cọc không có quy định về việc bồi thường thiệt hại, phạt cọc… khi một trong hai bên hủy hợp đồng thì bên đặt cọc hủy hợp đồng sẽ không phải bồi thường cũng như không bị phạt.

Như vậy, tùy vào thỏa thuận hoặc nếu thuộc các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất không phải bồi thường thì bên đặt cọc sẽ không bị mất tiền.

Trên đây là phân tích về việc người đặt cọc phải bồi thường thế nào khi tự ý bỏ cọ mua đất?. Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669

Email: ccnguyenhue165@gmail.com

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM:

^>>> Di chúc theo pháp luật là gì? Công chứng di chúc theo pháp luật ở đâu?

^>>> Cộng tác viên dịch thuật là gì? Làm những công việc như thế nào?

^>>> Văn phòng công chứng thứ 7 chủ nhật hỗ trợ công chứng, chứng thực giao ngay tại nhà

^>>> Công ty phá sản chưa chốt sổ bảo hiểm, người lao động phải làm sao?

^>>> Giải đáp thắc mắc về công chứng thừa kế di sản? Cần chuẩn bị những giấy tờ gì?