Mua đất nền rồi xây, có phải xin phép cấp giấy xây dựng đất nền ?
Trong thực tế, nhiều người mua đất nền với mong muốn tự xây dựng nhà ở theo ý muốn. Tuy nhiên, một trong những thắc mắc phổ biến nhất là: mua đất nền rồi xây, có phải xin giấy phép hay không? Việc xin Giấy phép xây dựng đất nền không chỉ liên quan đến quyền lợi của chủ sở hữu mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tính hợp pháp của công trình. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên các quy định pháp luật mới nhất, đưa ra ví dụ minh họa thực tế để bạn đọc dễ hình dung.
Việc xin Giấy phép xây dựng đất nền được điều chỉnh bởi:
Luật Xây dựng 2014, đã được sửa đổi bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14.
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025), quy định rõ hơn về điều kiện sử dụng đất để xây dựng.
Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng.
Như vậy, việc xây dựng nhà trên đất nền có phải xin phép hay không phụ thuộc vào loại đất, mục đích sử dụng và quy hoạch được duyệt.
2. Khi nào xin giấy phép xây dựng đất nền?
2.1. Xây dựng trên đất ở
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), mọi công trình nhà ở riêng lẻ tại đô thị đều phải xin Giấy phép xây dựng đất nền trước khi khởi công, trừ các trường hợp được miễn.
Ví dụ: Anh A mua đất nền trong khu dân cư tại TP. Thủ Đức (TP.HCM). Trước khi xây nhà 3 tầng, anh bắt buộc phải nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại UBND quận.
2.2. Xây dựng trên đất nền ở khu vực nông thôn
Luật cũng quy định, nếu xây nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn không nằm trong quy hoạch phát triển đô thị, khu bảo tồn, khu di tích thì được miễn giấy phép xây dựng.
Ví dụ: Bà B mua đất nền ở huyện Châu Thành (Tiền Giang), đất đã có mục đích sử dụng là đất ở. Nếu xây nhà cấp 4 đơn giản thì không cần xin phép.
2.3. Trường hợp đất nền không phải đất ở
Theo Điều 6 Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024, chỉ khi đất được chuyển đổi sang mục đích đất ở thì mới được phép xây dựng. Nếu tự ý xây dựng trên đất nông nghiệp, đất trồng cây hoặc đất sản xuất kinh doanh sẽ bị coi là xây dựng trái phép.
Ví dụ: Ông C mua lô đất nền là đất trồng cây lâu năm, nhưng chưa chuyển đổi sang đất ở mà tự ý xây nhà. Trường hợp này vừa bị xử phạt hành chính, vừa có thể bị cưỡng chế tháo dỡ theo Điều 15 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
>>> Xem thêm: Sang tên nhanh chỉ trong vài ngày với Dịch vụ sổ đỏ.
3. Thủ tục xin Giấy phép xây dựng đất nền
3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị
Theo Điều 95 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), hồ sơ xin phép gồm:
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Bản vẽ thiết kế xây dựng.
Văn bản chấp thuận về an toàn, phòng cháy chữa cháy (nếu có).
3.2. Cơ quan có thẩm quyền cấp phép
UBND quận/huyện đối với nhà ở riêng lẻ trong đô thị.
UBND xã đối với công trình nhỏ tại khu vực nông thôn (nếu thuộc diện phải xin phép).
3.3. Thời gian giải quyết
Theo Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), thời gian cấp giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nhiều địa phương hiện nay triển khai nộp hồ sơ và theo dõi kết quả trực tuyến, giúp rút ngắn còn khoảng 10 ngày.
4. Xử phạt khi xây dựng đất nền không xin phép khi xin giấy phép xây dựng đất nền
Nếu xây dựng mà không có Giấy phép xây dựng đất nền (trong trường hợp bắt buộc), chủ đầu tư có thể bị xử phạt:
Phạt tiền từ 60 đến 80 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ (theo Điều 15 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Ví dụ: Năm 2024, một hộ gia đình tại Bình Dương xây nhà trên đất nền trong khu dân cư mới mà không xin phép. Cơ quan chức năng xử phạt 75 triệu đồng và yêu cầu bổ sung thủ tục hợp pháp hóa, nếu không sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ.
Như vậy, việc mua đất nền rồi xây có phải xin phép hay không phụ thuộc vào loại đất, vị trí và quy hoạch khu vực. Trong đa số trường hợp, đặc biệt tại đô thị, chủ đầu tư vẫn bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng đất nền. Việc tuân thủ pháp luật không chỉ giúp công trình hợp lệ mà còn đảm bảo an toàn, thuận lợi cho quá trình hoàn công và cấp sổ hồng sau này.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
