Khi nào cần tách thửa đất trước và cần hợp đồng mua bán trước
Trong giao dịch bất động sản, đặc biệt là mua bán đất, trình tự thực hiện thủ tục pháp lý là vấn đề nhiều người thắc mắc. Liệu nên tách thửa đất trước rồi mới tiến hành mua bán, hay ký hợp đồng mua bán trước sau đó mới làm thủ tục tách thửa? Việc xác định đúng thứ tự không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn hạn chế rủi ro tranh chấp. Bài viết dưới đây phân tích căn cứ pháp lý, các tình huống thực tế để giải đáp vấn đề này.
1. Cơ sở pháp lý về tách thửa đất trước hay mua bán đất trước
Luật Đất đai 2024, Điều 188: Người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp và đang trong thời hạn sử dụng.
Luật Đất đai 2024, Điều 190: UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo từng loại đất.
Bộ luật Dân sự 2015, Điều 117: Giao dịch dân sự (bao gồm hợp đồng mua bán đất) phải tuân thủ về hình thức và điều kiện có hiệu lực.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP): Hướng dẫn chi tiết thủ tục tách thửa, sang tên, đăng ký biến động đất đai.
2. Khi nào cần tách thửa đất trước?
2.1 Trường hợp bắt buộc tách thửa trước khi mua bán
Khi người bán chỉ muốn chuyển nhượng một phần diện tích trong Giấy chứng nhận (ví dụ: bán 100m² trong tổng số 300m²).
Khi diện tích đất dự kiến bán nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh.
Khi bên mua cần có Giấy chứng nhận riêng để thuận tiện cho việc thế chấp, xây dựng hoặc sang nhượng tiếp theo.
Ví dụ: Ông A sở hữu thửa đất 500m² tại Hà Nội, muốn bán 200m² cho ông B. Trường hợp này, ông A phải làm thủ tục tách thửa trước, để tạo Giấy chứng nhận mới cho phần đất 200m², sau đó mới ký hợp đồng mua bán hợp pháp.
2.2 Lợi ích của việc tách thửa trước
Đảm bảo hợp đồng mua bán hợp pháp, tránh bị tuyên vô hiệu.
Người mua có sổ đỏ riêng, quyền lợi được bảo vệ chắc chắn.
Tránh tranh chấp về ranh giới, diện tích sau khi mua bán.
Ví dụ: Bà C tại Đồng Nai muốn mua 100m² trong thửa đất 400m² của ông D. Hai bên ký hợp đồng đặt cọc có công chứng, ghi rõ sau khi ông D tách thửa và được cấp sổ đỏ riêng, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
3.2 Lợi ích của việc mua bán trước khi tách thửa
Giúp đảm bảo ý chí và quyền lợi của bên mua khi thủ tục tách thửa còn mất thời gian.
Tạo cơ sở pháp lý để buộc bên bán phải thực hiện tách thửa như cam kết.
Tránh tình trạng bên bán thay đổi ý định hoặc bán cho người khác.
4. Rủi ro pháp lý khi không xác định đúng trình tự tách thửa đất trước hay mua bán trước
Nếu mua bán đất chưa tách thửa mà không ghi rõ điều kiện trong hợp đồng, hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu (Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015).
Nếu chỉ lập giấy tay mà không công chứng, chứng thực, giao dịch sẽ không có giá trị pháp lý.
Người mua có nguy cơ mất tiền, không được cấp Giấy chứng nhận.
Ví dụ: Anh E mua 80m² đất bằng giấy tay trong thửa đất 300m² của chị F tại TP.HCM. Sau đó, chị F không đồng ý tách thửa, bán phần đất còn lại cho người khác. Do không có hợp đồng công chứng, anh E không được pháp luật bảo vệ, mất toàn bộ tiền đã bỏ ra.
5. Lời khuyên khi lựa chọn tách thửa đất trước hay mua bán trước
Nếu mua một phần thửa đất: Nên tách thửa trước để đảm bảo pháp lý.
Nếu cần giao dịch gấp nhưng chưa tách thửa kịp: Có thể ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán có điều kiện, ghi rõ cam kết tách thửa và sang tên sau.
Luôn công chứng hợp đồng để giao dịch có hiệu lực pháp luật.
Tham khảo quy định về diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương trước khi tiến hành giao dịch.
Việc lựa chọn tách thửa trước hay mua bán trước phụ thuộc vào mục đích và tình huống cụ thể của các bên. Trong đa số trường hợp, khi chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất, người bán cần tách thửa trước để đảm bảo giao dịch hợp pháp. Tuy nhiên, nếu cần ràng buộc cam kết, hai bên có thể ký hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc trước, kèm điều kiện tách thửa sau. Nắm vững Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan sẽ giúp các bên hạn chế rủi ro và bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
