Trong thực tế, nhiều hộ gia đình muốn tận dụng quỹ đất của mình để cất nhà ở, thậm chí là xây dựng công trình lâu dài ngay trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên, việc xây nhà trên đất nông nghiệp luôn là vấn đề khiến người dân băn khoăn: Liệu có được phép xây dựng không, hay sẽ bị xử phạt và buộc tháo dỡ? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết quy định pháp luật hiện hành để giải đáp rõ ràng cho câu hỏi này.
>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ cho đất thổ cư được thực hiện qua mấy bước?
Xây nhà trên đất nông nghiệp có hợp pháp không?
Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải dùng đúng mục đích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu đất là đất nông nghiệp (đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất…), thì chỉ được phép sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Việc xây nhà trên đất nông nghiệp được coi là hành vi sử dụng đất sai mục đích.
Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 quy định rõ: công trình nhà ở được xây dựng trên đất không phải đất ở (trong đó có đất nông nghiệp) là hành vi vi phạm và phải buộc tháo dỡ. Như vậy, nếu chưa chuyển mục đích sang đất ở, mọi trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp đều là trái luật.
Xây nhà trên đất nông nghiệp có bị buộc tháo dỡ không?
Câu trả lời là có. Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp sẽ bị xử phạt hành chính, đồng thời người vi phạm phải khôi phục lại tình trạng ban đầu – tức là buộc tháo dỡ công trình.
Điều này có nghĩa là, dù người dân có nộp phạt vi phạm hành chính thì vẫn phải tháo dỡ, không có ngoại lệ “nộp phạt để được giữ lại công trình”. Đây là nguyên tắc bắt buộc trong quản lý đất đai hiện hành.
Mức xử phạt khi xây dựng trái phép
Mức phạt phụ thuộc vào loại đất và diện tích vi phạm:
Với đất trồng lúa: phạt từ 20 triệu đến 200 triệu đồng, tùy theo diện tích dưới 0,01 ha hay trên 0,1 ha.
Với đất nông nghiệp khác: mức phạt tương tự, căn cứ tại Điều 8–12 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
>>> Xem thêm: Danh sách các văn phòng công chứng làm việc cả thứ 7 và chủ nhật tại Hà Nội.
Ngoài tiền phạt, người vi phạm phải tháo dỡ toàn bộ công trình nhà ở xây dựng trái phép và trả lại tình trạng đất ban đầu. Nếu không tự nguyện thực hiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cưỡng chế.
Trường hợp được phép xây dựng trên đất nông nghiệp
Từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 cho phép một số trường hợp đất nông nghiệp được sử dụng đa mục đích (ví dụ: kết hợp làm thương mại, dịch vụ, du lịch sinh thái, chăn nuôi…). Tuy nhiên, công trình xây dựng trong trường hợp này phải đáp ứng điều kiện:
Không làm thay đổi mục đích chính của đất;
Diện tích xây dựng không vượt quá 50% tổng diện tích;
Công trình có thể tháo dỡ, không ảnh hưởng môi trường, an ninh.
Tuy nhiên, lưu ý: đây không áp dụng cho nhà ở để ở lâu dài. Nếu muốn xây nhà ở, người dân bắt buộc phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (thổ cư) và xin giấy phép xây dựng theo quy định.
>>> Xem thêm: Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cập nhật mới nhất năm 2025.
Thủ tục chuyển mục đích sang đất ở để xây nhà
Để hợp pháp xây nhà, cần thực hiện các bước:
Xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở tại cơ quan tài nguyên và môi trường.
Nộp nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…).
Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích, tiến hành xin giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện bắt buộc).
Chỉ khi đã hoàn thành các thủ tục trên, việc xây dựng nhà mới được pháp luật công nhận.
Kết luận
Việc xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sang đất ở là hành vi vi phạm pháp luật. Người dân không chỉ bị phạt hành chính mà còn bị buộc tháo dỡ công trình để khôi phục tình trạng đất ban đầu. Do đó, để tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp, trước khi xây dựng, chủ đất cần tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng theo quy định. Đây là giải pháp duy nhất giúp việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trở nên hợp pháp và bền vững.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
